Анализ рынка коммерческой недвижимости московской области 3 квартал 2021

Анализ рынка коммерческой недвижимости московской области 3 квартал 2021

Инвестиции в коммерческую недвижимость России в I квартале 2021 года


› › Другие обзоры 08.04.2021 Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, объем инвестиций достиг 52 млрд рублей, что на 16% ниже аналогичного показателя 2020 года.

Снижение оказалось сдержанным – показатель хоть и не достиг уровня, зафиксированного в аналогичный период в 2018-2020 гг., но все еще остается выше результатов первых кварталов 2015-2017 гг. Сделок с участием иностранных инвесторов в I квартале 2021 года зафиксировано не было.

В целом в текущем году ожидается стабильная и позитивная динамика основных показателей рынка инвестиций.

Как отмечает Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia, большую часть инвестиционного объема по-прежнему занимают сделки с земельными участками под девелопмент (55%). Однако в I квартале этого года отмечалась позитивная динамика в гостиничной и торговой недвижимости, наиболее пострадавших от кризиса: доля инвестиций в эти сегменты увеличилась за год до 6% (+5 п.п.) и 16% (+9 п.п.) соответственно. С точки зрения доли инвестированных средств первое место в I квартале 2021 года снова заняли площадки под девелопмент – 55% против 60% годом ранее.

Несмотря на практически одинаковый показатель, поменялась география инвестиций в этот сегмент: за первые три месяца 2021 года 69% всех купленных земельных участков были реализованы в Санкт-Петербурге и только 31% в Москве.

В I квартале прошлого года распределение между Санкт-Петербургом и Москвой составляло 6% и 94% соответственно. Стоит отметить, что в 2020 году на рынке Санкт-Петербурга был зафиксирован дефицит предложения первичной жилой недвижимости, поэтому застройщики активизировались в аспекте приобретения площадок под девелопмент, что привело к серьезному росту объемов инвестиций в данный продукт и росту доли города в общем объеме вложений. Из-за большого объема сделок с участками под девелопмент в Санкт-Петербурге доля вложений в этот регион оказалась выше, чем в объекты Москвы: 48% и 45% соответственно.

Однако стоит отметить, что такое явление носит временный характер и нивелируется уже во II-III кварталах 2021 года, когда доля Санкт-Петербурга снизится до привычных значений. В целом площадки под девелопмент все еще привлекают крупные инвестиции в силу неокончательного устранения неопределенности в экономике и «выжидательного» подхода, которого придерживаются инвесторы относительного покупки готовых объектов.

Складская недвижимость продолжает привлекать внимание инвесторов после роста активности в прошлом году – в I квартале 2021 года доля вложений достигла 9% от общего объема и составила порядка 4,6 млрд руб.

Крупнейшей сделкой в сегменте стала покупка структурой компании «Элма Групп» складского комплекса на Курьяновской набережной в Печатниках.

Благодаря сохраняющемуся интересу инвесторов к концу года доля инвестиций в этот сектор может увеличиться до 15-20%.

Несмотря на снижение доли на 4 п.п. по сравнению с I кварталом 2020 года, в течение текущего года ожидается крупный объем сделок со складскими и логистическими активами.

В I квартале 2021 года 16% инвестиций пришлось на торговые объекты – показатель уже достиг более половины от совокупного прошлогоднего объема инвестиций в данный сегмент.

Основную роль здесь сыграли сделки с торговыми активами ТЦ «Гименей» и «Якиманка, 26» в центре Москвы.

Тем не менее, говорить о полноценном восстановлении спроса инвесторов к сегменту преждевременно. Доля сделок с офисными активами снизилась за год с 19% до 13%.

Крупнейшими сделками в I квартале 2021 года стали покупка холдингом «Империя» двух объектов на Миллионной улице в Санкт-Петербурге, а также приобретение московского бизнес-центра «Авиатор».

Поскольку сегмент продемонстрировал свою устойчивость в период нестабильности, по итогам 2021 года доля вложений в него может достигнуть порядка 20-25% общего объема сделок с офисной недвижимостью. В I квартале 2021 года сделок с участием иностранных инвесторов зафиксировано не было. Ожидается, что в 2021 году и в следующие несколько лет основную активность на российском рынке инвестиций в недвижимость будут формировать локальные игроки, а доля вложений зарубежных инвесторов не будет превышать 10% от общего объема инвестиций.

В I квартале 2021 года изменения ставок капитализации во всех трех сегментах недвижимости не зафиксировано. На текущий момент они находятся в диапазоне 10-11% для премиальных складских активов Москвы и Московского региона, для премиальных офисных объектов показатель равен 9-10%, для торговых объектов держится на уровне 9,5-11%. Стоит отметить, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций.

Тем не менее, в рамках текущего рынка ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую сторону, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк. «Несмотря на прогнозируемое 30-процентное падение рынка в 2020 году, результаты прошлого года оказались более позитивными для рынка инвестиций России. Системные изменения отдельных сегментов уже привели к трансформации привычной структуры инвестирования, смещая интерес игроков в сторону складских и логистических объектов.

В 2021 году на фоне общего восстановления экономики мы ожидаем постепенного роста инвестиционной активности в целом. В зависимости от темпов восстановления экономики годовой показатель может составить порядка 270-290 млрд руб., таким образом, мы прогнозируем рост на уровне 5-12%.

К концу первого полугодия со снятием ограничений не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах России, сформируется более четкий вектор поведения инвесторов, что позволит прозрачнее оценить потенциальные итоги текущего года», – прогнозирует Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia. Обзор подготовлен аналитиками компании Knight Frank Теги: Материалы по теме 02.04.2021 Результаты I квартала 2021 года оказались на 27% ниже аналогичного периода прошлого года 01.04.2021 Наиболее динамичное развитие сегмента городской логистики происходит в Москве и Санкт-Петербурге 31.03.2021 По данным CBRE объём сделок купли-продажи офисов в Москве сократился в прошлом году практически вдвое 26.03.2021 В регионах России аналитики фиксируют рекордный спроса на складские площади 24.03.2021 Результаты продаж Российского аукционного дома стали беспрецедентными в сравнении с предыдущими годами 20.01.2021 Более 200 заведений общественного питания покинули центральные торговые коридоры столицы Читайте также 02.03.2021 Массовые ожидания перепродаж на рынке коммерческой недвижимости в 2020 году в Москве не оправдались 02.02.2021 Отдел исследований компании Cushman & Wakefield представил обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам 2020 года и предварительные прогнозы дальнейшего развития рынка Отдел исследований компании Cushman & Wakefield представил обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам 2020 года и предварительные прогнозы дальнейшего развития рынка

подписка на РАССЫЛКИ Рекламодателям Принимаем оплату:

Zdanie.info – всё о коммерческой недвижимости, свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77–67861 Рекламно-информационный ресурс — лучшее место поиска коммерческой недвижимости для вашего успешного бизнеса!

Портал по продаже и аренде коммерческой недвижимости в Москве и , предлагает посетителям сайта наиболее полную и достоверную базу предложений: , аренда магазинов, складов и любых нежилых помещений и зданий в РФ.

На Здание.инфо Вы можете бесплатно разместить объявление с предложением коммерческой недвижимости на продажу и в аренду. Отправить заявку на получение кредита на покупку и под залог объектов коммерческой недвижимости в банки-партнеры Zdanie.info.

Также, на «Здание.инфо» Вы можете получить консультацию ведущих специалистов и экспертов рынка коммерческой недвижимости: юристов, консультантов и брокеров по недвижимости, представителей оценочных, девелоперских и управляющих компаний. Портал недвижимости Здание.инфо представляет каталог торговых центров и бизнес центров Москвы и всех крупных городов РФ с прямыми контактами собственников зданий бизнес-центров и торговых комплексов сдающих площади в аренду в этих БЦ и ТЦ. На сайте приведены : коммерческая недвижимость в разных районах Москвы за текущий период и предыдущие годы.

Надеемся, что на основе информации, представленной в разделах Здание.инфо, Вы сможете принять наиболее взвешенное и выгодное для Вас решение по аренде / продаже / покупке коммерческой недвижимости и арендного бизнеса во .

Мы приветствуем использование наших материалов на вашем сайте.

При этом прямая ссылка на обязательна.

| | Copyright © 2006-2021

АФОС Аналитика. Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2021 г.

Скачать АФОС Оценка недвижимости Скачать образец заключения АФОС Скачать выпуск №4(18) журнала «Оценка инвестиций» в формате PDF Важно!

Использование данного анализа рынка или фрагментов опубликованных материалов допускается только при указании ссылки: АФОС Аналитика. Анализ рынка офисных помещений г.

Москвы. Март 2021 г. Режим доступа — URL: https://www.esm-invest.com/analytics» В рамках аналитической деятельности Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» и онлайн-сервиса АФОС Оценка недвижимости подготовлен к открытой публикации анализ рынка офисной недвижимости. Анализ рынка недвижимости подготовлен с учетом рекомендаций федерального стандарта оценки №7 (ФСО №7). Область исследования — офисные помещения (офисы) расположенные в границах старой Москвы.

Спрос Спрос на объекты недвижимости определяется количеством занятых площадей и в конечном итоге выражается в качестве заполняемости помещений. В феврале 2021 года спрос на офисную недвижимость постепенно возвращается. По данным опрошенных риэлтерских компаний средний уровень заполняемости составляет порядка 75%, что на 10-15% выше, чем в 2020 г.

Что касается продаж, то рынок недвижимости до сих пор не восстановился. Цены сделок ниже цен предложений приблизительно на 10-20%, что гораздо выше, чем в другие временные периоды. В связи с этим, поскольку продавцы не имеют желания снижать стоимость, а покупатели не готовы покупать недвижимость по завышенной цене, сроки продажи многих офисных объектов существенно увеличились.

Анализ ценовых и неценовых факторов спроса на недвижимость Факторы спроса – это показатели, влияющие на величину спроса.

Основным фактором спроса является цена на недвижимость. Остальные факторы являются неценовыми. Фактор спроса Характеристика Цена По состоянию на дату анализа цены не снижаются, спрос на недвижимость падает Уровень арендной платы Арендные ставки снизились в 2020 г., однако из-за ограничений спрос не увеличился.

В 2021 г. должно наблюдаться увеличение спроса на рынке аренды недвижимости Доходы потребителей Из-за пандемии происходит падение доходов. Спрос на недвижимость снижается.

Однако, накопления, связанные с ограничительными мерами 2020 г.

могут вызвать небольшое увеличение спроса на бюджетные объекты. Ожидания потребителя Потребители ожидают снижение цен на объекты недвижимости, это может создавать отложенный спрос Уровень развития бизнеса и его динамика Деловая активность в 2021 году ожидается выше, чем в 2020 г., поэтому следует ожидать увеличения спроса на недвижимость в ближайшие несколько месяцев Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности Доступность финансовых ресурсов для целей покупки коммерческой недвижимости низкая, для целей покупки жилой недвижимости – средняя или высокая в условиях льготной ипотеки. Спрос на коммерческую недвижимость ниже, чем не жилую.

Предложение По разным данным объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в 2020 году – начале 2021 года на рынке офисной недвижимости г.

Москвы уменьшился в 2,0…2,5 раза.

По состоянию на 1 марта 2021 года к продаже в г. Москве предлагались следующие офисные объекты для продажи: Класс офиса Количество объектов, шт.

А+ 122 А 908 В+ 1 050 В 1 211 В- 476 С 1 068 Итого 4 835 По состоянию на 1 марта 2021 года предлагались следующие объекты для сдачи в аренду: Класс офиса Количество объектов, шт. А+ 372 А 6 074 В+ 9 123 В 10 229 В- 621 С 2 212 Итого 28 630 Динамика рынка Динамика усредненных показателей стоимости офисной недвижимости класса А и В, расположенной в пределах старой Москвы, представлена на графике за период от сентября 2020 года до февраля 2021 года включительно. Ликвидность Возможные сроки продажи на открытом рынке для объектов офисного назначения в г.

Москве представлены в таблице ниже. Назначение недвижимости Площадь объекта до 300 кв.

м до 1 000 кв. м до 5 000 кв. м более 5 000 кв. м Офисное до 90 дней До 180 дней до 300 дней до 500 дней Ставки доходности Средний период окупаемости инвестиций на рынке недвижимости для офисных объектов составляет 7-10 лет.

В таблице ниже приведены данные о текущей доходности в зависимости от класса качества. Тип недвижимости Доходность объектов Min Max Среднее значение Офисные объекты в целом 0,05 0,12 0,085 Офисные объекты класса А, А+ 0,05 0,09 0,070 Офисные объекты класса B, В+, В- 0,07 0,10 0,085 Офисные объекты класса С 0,09 0,12 0,105 Ставки аренды По состоянию на 1 марта 2021 года среднерыночная арендная ставка на офисы практически не изменилась по сравнению с концом 2020 г.

Арендные ставки на объекты офисной недвижимости представлены в таблице: Объект Средняя арендная ставка, руб. Направление Северное Восточное Южное Западное Офисы класса А 26 500 26 200 28 000 28 000 Офисы класса B 21 600 21 300 22 800 22 800 Офисы класса С 14 900 14 700 15 700 15 700 Динамика рыночной стоимости На графиках ниже представлены данные по стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в северном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.

На графиках ниже представлены данные по стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в восточном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.

На графиках ниже представлены данные по стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в южном направлении г.

Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости. На графиках ниже представлены данные по стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в западном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.
Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.

Сводные данные по диапазонам удельных стоимостей исследуемых офисных объектов в зависимости от класса и направления приведены в таблице ниже. Объект Удельная стоимость, тыс.

руб. Направление Северное Восточное Южное Западное Офисы класса А 114- 383 108 — 383 108 – 383 111 — 383 Офисы класса B 92 — 311 88 — 311 87 – 311 90 – 311 Офисы класса С 64 — 215 61 — 215 60 — 215 62 – 215 Выводы 1. Спрос на офисную недвижимость после кризисного 2020 г.

Рекомендуем прочесть:  Продажа квартиры самостоятельно

постепенно восстанавливается. 2. По различным данным объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в 2020 году – начале 2021 года на рынке офисной недвижимости г.

Москвы уменьшился в 2,0…2,5 раза. Общее число лотов на продажу офисных помещений — 4 835 ед., на аренду — 28 630 ед. 3. Сроки продажи на открытом рынке для объектов офисного назначения составляют от 90 до 500 дней в зависимости от площади.

4. Средний период окупаемости инвестиций на рынке недвижимости для офисных объектов составляет 7-10 лет. 5. Усредненные арендные ставки за офисные объекты недвижимости в зависимости от класса качества и направления приведены на таблице ниже. Объект Средняя арендная ставка, руб. Направление Северное Восточное Южное Западное Офисы класса А 26 500 26 200 28 000 28 000 Офисы класса B 21 600 21 300 22 800 22 800 Офисы класса С 14 900 14 700 15 700 15 700 5.

Направление Северное Восточное Южное Западное Офисы класса А 26 500 26 200 28 000 28 000 Офисы класса B 21 600 21 300 22 800 22 800 Офисы класса С 14 900 14 700 15 700 15 700 5. Удельная стоимость офисной недвижимости в зависимости от класса качества, направления и удаленности от центра города приведена в таблице ниже.

Объект Удельная стоимость, тыс.

руб. Направление Северное Восточное Южное Западное Офисы класса А 114- 383 108 — 383 108 – 383 111 — 383 Офисы класса B 92 — 311 88 — 311 87 – 311 90 – 311 Офисы класса С 64 — 215 61 — 215 60 — 215 62 – 215

Итоги года для коммерческой недвижимости: под знаком непредсказуемости

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Профессионалам

Татьяна Демидова21 декабря 2020 11 501Белые воротнички, пережив карантин, сбегают из офисов в коворкинги, покупатели предпочитают онлайн торговым центрам, а гостиницы остались без гостей. И только в складском сегменте все чинно-благородно, как прежде. Каким этот год запомнится рынку коммерческой недвижимости и что готовит следующий?Весь уходящий год над рынком коммерческой недвижимости кружили черные лебеди (согласно теории Нассима Талеба, черный лебедь — это редкое событие, которое трудно прогнозировать, но оно имеет значительные последствия.

— Прим. ред.). Пандемия и последовавший за ней локдаун превратили офисы, торговые центры и отели, из которых мгновенно исчезли люди, в декорации к триллеру.Офисы: проверка на гибкостьВо время первой волны пандемии компании перевели сотрудников на удаленную работу со скоростью мобилизации в военное время.

Для собственников офисов наступили тяжелые времена: удручал не столько вид опустевшего рабочего пространства, сколько очереди из арендаторов, предлагавших снизить ставки либо сократить занимаемые ими площади. Собственники бизнес-центров, ссылаясь на закредитованность, стремились уйти от подобных разговоров.Массового исхода арендаторов из максимально комфортных, но несговорчивых бизнес-центров в этом году не случилось: удержали высокие штрафы за досрочное расторжение договоров аренды. Поэтому огромного роста свободных площадей по итогам года не произойдет: вакансия в офисах класса А составит 10,4–10,8% (в прошлом году этот показатель был равен 9,4%), комментирует Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.Зато стремление компаний оптимизировать занимаемые площади и сэкономить на аренде привело к росту предложения в субаренду как в относительно бюджетных локациях, так и премиальных (БЦ «Белая площадь», «Башня на Набережной»).

По данным Knight Frank, прогнозируемый рост предложения в субаренду способен достичь 150–200 тыс. кв. м.По словам Михаила Иванова, генерального директора СК «Перспектива», в 2020 году значительно вырос спрос на организацию гибких офисов и коворкингов в существующих бизнес-центрах.

При этом увеличилась потребность компаний в общих пространствах и рекреационных зонах, поэтому наблюдается повышенный интерес к реконцепции и реорганизации занимаемых офисов исключительно под бизнес-модель компании.По предварительным итогам года совокупный объем введенных офисных площадей окажется 240–280 тыс.

кв. м — это на 60–70% меньше прошлогоднего показателя (подсчеты Knight Frank). По прогнозам CBRE, объем нового предложения составит около 500 тыс.

кв. м. Крупнейшие введенные в уходящем году объекты — корпус 8 «ВТБ Арена Парк» (29 тыс. кв. м) и МФК «Квартал West» (почти 34 тыс.

кв. м).Девелоперы, опасаясь повторения кризисов, ждут, когда спрос станет активнее, и его удастся более четко прогнозировать. Благодаря этому сдерживается стремительный рост объема свободных офисов.

Объем арендованных и приобретенных офисных помещений, по данным CBRE, по итогам 2020 года может превысить 1 млн кв. м.В уходящем году ставки аренды не снижались, наоборот, они продемонстрировали небольшой рост (это произошло благодаря росту курса доллара и небольшому увеличению вакантных площадей в дорогих офисах с начала пандемии).Как рассказали в CBRE, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм составит 45–46 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе А (без учета Прайм) — около 26 тыс.

рублей за 1 кв. м в год, на помещения класса В — 16 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Собственники имеют запас прочности и надеются на стабилизацию ситуации с пандемией.Единственный офисный сегмент, для которого пандемия стала триггером развития, — коворкинги.

80% пространства гибких офисов занимают крупные корпорации. В 2020 году в гибкие офисы переехали «Газпромнефть-СМ» (арендовала 2,5 тыс.

кв. м в Workki Neo Geo), Ozon (3,4 тыс.

кв. м в «S.O.K Федерация»), компания ФСК (3,2 тыс. кв. м в «Space I Арбат»).Арендаторов привлекает способность коворкингов подстраиваться под потребности клиента, шанс уменьшать или увеличивать арендуемую площадь и даже досрочно разрывать договор аренды. Как показало исследование Циан, сегодня в Москве работает около 300 гибких офисов, при этом столица нуждается еще как минимум в 1300 площадках.прогнозыЭксперты ожидают роста вакантных площадей в 2021 году.

Все больше компаний будет стремиться оптимизировать затраты на содержание офиса, поэтому в 2021 году увеличится количество сделок по пересогласованию условий договора с возвратом части занимаемых площадей, произойдет перетекание арендаторов в офисы, расположенные дальше от центра либо более низкого класса с подходящими ставками.

Ожидается рост предложения субаренды, считает Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International.

Наверняка мы увидим и много переездов компаний в коворкинги, а также бурное развитие гибких офисов, открытие новых площадок и расширение занимаемых площадей. Knight Frank прогнозирует снижение ввода новых площадей: пока интерес к офисам не начнет активно расти, собственники будут удерживать проекты на высокой стадии готовности, чтобы привлечь якорного арендатора и запустить проект.

Так, к середине 2021 году AFI Development завершит строительство флагмана офисного портфеля компании — БЦ класса А+ AFI2B площадью более 50 тыс. кв. м.

«К этому моменту мы планируем сформировать основной пул арендаторов»

, — делится планами Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.Торговые центры: быстрые или мертвыеСреди наиболее пострадавших от пандемии отраслей в 2020 году оказались как торговые центры, так и стрит-ритейл. Торговая недвижимость столкнулась с полным локдауном на срок от двух до пяти месяцев в зависимости от региона.

В это время торговые центры получали от 10 до 30% плановой выручки и значительно истощили свои финансовые запасы, ряд предприятий розничной торговли обанкротился.По данным Аналитического центра ЦианКлючевым событием для торговой недвижимости стало принятие поправок в Федеральный закон № 98-ФЗ, внесенных отраслевым сообществом торговых центров, в частности, в лице Российского совета торговых центров, отмечает Кирилл Степанов, операционный директор Malltech. По его мнению, итоговый вариант законопроекта, который был принят Госдумой, является корректным.

Важно, что этот закон, определяющий права арендаторов ТРЦ на расторжение договоров аренды, распространяется на субъекты малого и среднего бизнеса из наиболее пострадавших отраслей.По статистике Knight Frank, на ноябрь 2020 года было введено в эксплуатацию девять торговых центров общей площадью 249,3 тыс.

Важно, что этот закон, определяющий права арендаторов ТРЦ на расторжение договоров аренды, распространяется на субъекты малого и среднего бизнеса из наиболее пострадавших отраслей.По статистике Knight Frank, на ноябрь 2020 года было введено в эксплуатацию девять торговых центров общей площадью 249,3 тыс.

кв. м, причем четыре из них — районные. Наиболее крупные объекты — ТЦ в составе тематического парка «Остров мечты» (72 тыс. кв. м), ТЦ в составе МФК «Квартал West» (44 тыс.

кв. м), ТЦ в составе ТПУ «Щелковский» (GLA 60 тыс.

кв. м).

Существует вероятность, что у 50% проектов, анонсированных в этом году, будут перенесены сроки ввода. В объектах, открывшихся в уходящем году, наблюдается высокий уровень вакансии (до 40%), в целом по рынку показатель достиг 11% (это на 4,9 п.

п. больше значения IV квартала 2020-го).Продолжает снижаться заинтересованность в российском рынке со стороны международных операторов: за девять месяцев вышло только 12 новых брендов — более чем вдвое меньше, чем в прошлом году (тогда появилось 26 брендов).Основным изменением и одновременно трендом 2020 года для торговой недвижимости Дмитрий Москаленко, президент Российского совета торговых центров, называет омниканальность: этот тренд наступает семимильными шагами. В последующие годы для сохранения бизнеса необходимо будет устанавливать интеграцию различных каналов коммуникации с клиентом, подстраиваться под меняющееся потребительское поведение.По мнению Алины Стрелковой, директора по коммерции и развитию группы объектов Mall Management Group, пандемия коронавируса выступила катализатором давно назревших изменений. Сегодня уже недостаточно просто продавать товары и услуги — нужно создавать интересный потребителю контент: мероприятия, комьюнити-центры с клубами по интересам, концерты и фестивали, выставки и спортивные события — всё то, что выделит ТРЦ на фоне конкурентов.Будущее — за o2o (online-to-offline).

Бренды и торговые галереи, которые будут качественно конвертировать онлайн-трафик в офлайн, выйдут в лидеры рынка.В этом может помочь запуск собственных маркетплейсов, где посетители будут покупать на сайте ТРЦ товары разных брендов с доставкой до pickup-поинта в молле или на дом.Одно из главных достижений 2020 года для торгово-развлекательных центров и ритейлеров — стремительное реагирование на новые обстоятельства и совместный поиск форматов, отвечающих актуальным потребностям посетителей. Реальность изменилась, и торговые центры будут жить по принципу «быстрый или мертвый».прогнозы Если в начале года заболеваемость останется в пределах нормы или пойдет на убыль, есть большой шанс, что отрасль начнет свое активное восстановление и к концу 2021 года сможет достигнуть доковидных показателей, предполагает Дмитрий Москаленко. Если в следующем году нас ожидают третья, четвертая и другие волны коронавируса, то ждать оптимистичных прогнозов точно не стоит.

Офлайн-ритейлу придется бороться за выживание и в авральном режиме приспосабливаться к изменениям. Кирилл Степанов считает, что набор арендаторов, скорее всего, изменится, произойдут перестановки, но главное преимущество ТРЦ — разнообразие брендов под одной крышей — никуда не исчезнет.

В ответ на вызовы времени в торговых центрах будут появляться различные сервисы для гостей, будут чаще и больше использоваться технологические новшества.Стрит-ритейл: смена локацииВ уходящем году доля свободных площадей на торгово-пешеходных улицах столицы достигла 12,9% — это рекорд с 2015 года. В сегменте стрит-ритейла с марта 2020-го и до сих пор наблюдается увеличение вакантных площадей.

Чаще всего арендаторы уходили из помещений, которые были нацелены на туристический поток (сувенирные магазины, заведения общепита) или на интенсивный пешеходный и автомобильный трафик.

Для снижения издержек арендаторы закрывали точки в менее рентабельных локациях, меняя их на новые помещения с привлекательными условиями, либо полностью закрывали офлайн-точки, оставляя онлайн-торговлю.«Во второй половине 2020 года мы фиксируем всплеск интереса инвесторов к покупке помещений стрит-ритейла в составе жилых комплексов. По сравнению с периодом январь–декабрь 2020-го общая площадь реализованных лотов такого формата в портфеле AFI Development выросла более чем в три раза. При этом многие инвесторы, которые ранее покупали квартиры и апартаменты, в вирусный год предпочли коммерческую недвижимость как наиболее надежный и доходный актив.

Высоким спросом в уходящем году пользовались помещения малого и среднего формата — от 60 до 200 кв. м. Как минимум в первой половине 2021 года этот тренд сохранится».Сергей Баранов,директор по коммерческой недвижимости AFI DevelopmentСовокупный объем площадей стрит-ритейла в Москве оценивается примерно в 587 тыс. кв. м. Более половины помещений — до 300 кв.

м. Среди арендаторов лидирует сегмент общественного питания с долей 47,6% (данные Knight Frank).прогнозы Снижение доли вакантных помещений до докризисного уровня на ключевых торговых улицах столицы произойдет не раньше середины или конца следующего года, полагает Ольга Широкова. Это связано с уменьшением пропускной способности из-за новых мер безопасности, сказывается и изменение покупательского поведения, на которое повлияли и естественная осторожность, и снижение доходов населения.

Портрет арендаторов основных торговых улиц, впрочем, вряд ли будет меняться: на месте закрывшихся во время первой волны пандемии ресторанов уже сейчас открываются новые.Отели: антирекорд по загрузкеСвой антирекорд в 2020 году продемонстрировали и отели — самый низкий показатель загрузки в истории.

По предварительным итогам года загрузка снизилась более чем вдвое и, скорее всего, уже не превысит 35%.Отели были вынуждены искать пути спасения. Летом в столице сложилась беспрецедентная ситуация: номер в некоторых гостиничных сетях обходился дешевле, чем аренда однокомнатной квартиры. Демпинг оказался удачным: сотни гостей столицы и москвичей воспользовались этим предложением.В России в течение года открылось всего пять гостиниц (совокупный номерной фонд — около 700 номеров).

В столице заработал первый отель под брендом Mövenpick — Moscow Taganskaya (154 номера). В скором времени запланирован ввод в эксплуатацию еще одного крупного отеля — Hampton by Hilton Rogozhsky Val (147 номеров).прогнозыДо будущей весны планы проведения различных мероприятий и/или открытия границ для туристов становятся все более призрачными, поэтому первая половина 2021 года, увы, рискует быть не менее сложной для гостиничного сегмента, чем 2020-й, указывают в Colliers International.Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE, прогнозирует, что в следующем году гостиничной рынок ждут замедление ввода нового гостиничного предложения, снижение количества деловых поездок, рост внутреннего туризма, сокращение глубины бронирований — из-за неопределенности люди будут отказываться от планирования поездок заранее.Склады: какой кризис?Склады — единственный сегмент рынка коммерческой недвижимости, где наблюдалась высокая деловая активность: завершалось строительство крупных качественных складских объектов, закрывались рекордные сделки. Драйвером развития складской недвижимости выступили рост розничной торговли и e-commerce: многие онлайн-ритейлеры приняли решение о расширении складских площадей.По предварительным итогам года совокупный объем качественных складских площадей в целом по стране составил 29 млн кв.

м, 55% из которых пришлось на Московский регион (16 млн кв.

м). Аналитики Knight Frank зафиксировали здесь увеличение предложения качественных складов на 5,6%.По подсчетам CBRE, показатель спроса в этом году максимально приблизится к рекордному значению 2018 года (1.6 млн кв.

м) и составит 1,4–1,5 млн кв.

м.Складской рынок может похвастаться и рекордами: в этом году были закрыты две крупнейшие сделки в истории складского рынка Московской области.Компания Ozon подписала с девелоперской компанией «Ориентир» соглашение о строительстве специализированного склада build-to-suit общей площадью 154 тыс. кв. м в логистическом парке «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе. Уже в следующем году Ozon начнет использовать этот склад.Компания «ВсеИнструменты.ру» тоже заказала себе нестандартный склад в логистическом парке «PNK Парк Домодедово».

Первая очередь проекта составит 94 тыс. кв. м, вторая — 88 тыс. кв. м.

Строительство первой очереди будет завершено в 2021 году.Также в 2020-м происходило смещение спроса в регионы. По прогнозам CBRE, общий объем сделок в регионах достигнет 800 тыс.

кв. м (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области).прогнозы Следующий год в складском сегменте обещает быть не менее успешным. Продолжится строительство складов build-to-suit, основными потребителями складской недвижимости останутся онлайн-торговля, ритейл, логистические компании.
Продолжится строительство складов build-to-suit, основными потребителями складской недвижимости останутся онлайн-торговля, ритейл, логистические компании. С развитием онлайн-торговли и курьерской доставки увеличится спрос на городские склады.

Как прогнозируют в Knight Frank, дефицит земельных участков под строительство складов в черте города вызовет появление многоэтажных складов.Подпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия и редакция

  1. Профессионалам
  1. 5 февраля 2021 2 239
  2. 26 ноября 2020 2 371
  3. 2 июня 2021 899
  4. 28 октября 2020 2 356
  5. 27 января 2021 4 278

Что ждет коммерческую недвижимость в 2021 году

Спрос на склады в минувшем году вырос на 10%, на столько же выросли и цены, сообщает Knight Frank. Инвестиции в склады входят в тройку сегментов-лидеров минувшего года.

Причиной этого стал рост резкий рост онлайн-торговли.

«В 2021 году можно ожидать дальнейший рост интереса инвесторов к складским и индустриальным объектам»

, — считают эксперты.

При этом укрепляется тренд смещения спроса на склады из столиц в другие регионы. Если исключить два столичных региона, то почти половина всех сделок пришлась на Сибирский федеральный округ — 49%.

На втором месте Краснодар с 16%. Строительством складов заинтересовались компании, которые раньше занимались строительством жилья, торговлей и производством.

Фото: iStock Переход на дистанционную работу осложнил жизнь офисных центров. Осенью, по данным ЦИАН, число предложений о продаже офисов выросло на треть, тогда как спрос увеличился лишь на 2% — со стороны инвесторов, желающих вложиться в недвижимость.

Увереннее чувствуют себя «гибкие» офисы — те, где компании могут оперативно увеличивать или уменьшать свои площади.

Арендаторы офисов в 2021 году могут смело вести переговоры о скидках, говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. Доля свободных офисных площадей в Москве к концу года составила около 11%, это на 2 процентных пункта выше, чем в конце 2020 года, сообщает CBRE.

На этом уровне показатель сохранится в 2021 и 2022 годах. При этом значительного изменения ставок аренды в компании не ожидают.Уровень загрузки гостиниц в 2020 году стал самым низким в истории — около 35%, отмечают в CBRE. Средний тариф в столичных гостиницах снизился за год на 13%, и только в сегменте «люкс» вырос на 6%.

Уже к осени, по данным Лиги малых отелей и хостелов, закрылась треть небольших столичных мест размещения.

В 2021 году сохранятся тренды минувшего года, считают аналитики: сокращение глубины бронирований из-за неопределенности, рост внутреннего туризма, снижение числа деловых поездок.

Восстановление рынка возможно к середине 2021 года, а восстановление международного спроса — не ранее III квартала.За год спрос на покупку торговых помещений снизился на 8%, интерес к их аренде — на 19%. Такие данные приводятся в совместном исследовании «Авито Недвижимость» и JLL. При этом некоторым городам-миллионникам удалось избежать отрицательной динамики — например, в Новосибирске, напротив, зафиксирован годовой рост спроса на 33%.

Некоторые крупные «торговые коридоры» потеряли традиционную привлекательность из-за перевода на удаленную работу офисных сотрудников.

Вместе с тем повысился интерес к помещениям, расположенным на окраинах городов. В то же время на 4% вырос интерес к помещениям свободного назначения как к аренде, так и к купле-продаже.

Они часто расположены на первых этажах жилых домов, в них размещаются салоны красоты, пекарни, магазины, кофейни, центры развития и пр. При неблагоприятной для определенной сферы бизнеса рыночной ситуации помещения свободного назначения позволяют быстрее заменить арендатора, отмечают в «Авито Недвижимость».В перспективе стоит рассчитывать на рост спроса на помещения свободного назначения — это самый гибкий формат, считает директор по аналитике «Циан. Коммерческая» Александр Павленко.

Сложнее всего будет вернуть свои позиции офисам, которые вряд ли будут столь же востребованы, как раньше, даже после пандемии.

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU

08 декабря 2020 года Несмотря на коронакризис, сопровождающийся значительным падением доходов населения, цены на недвижимость в 2020 г.

выросли больше, чем в благополучном для российской экономики 2020-м. Главным драйвером удорожания жилья стала ипотека, резко подешевевшая за счет бюджетного допинга и смягчения монетарной политики ЦБ.

Однако эффект от искусственного стимулирования покупательской активности никогда не бывает продолжительным. Уже в конце лета – начале осени 2020 г. рост цен на квартиры полностью перекрыл всю выгоду от дешевых кредитов для покупателей, а в середине осени на рынке появились признаки снижения спроса.

Не исключено повторение ситуации 2014-2015 гг., когда вслед за искусственным ажиотажем последовал резкий обвал покупательской активности. В III квартале 2020 г. экономика России сжалась на 3,6% в годовом выражении после спада на 8% по итогам II, подсчитал Росстат. Реальные располагаемые доходы россиян сократились на 4,8% и 8,4% соответственно.

Реальные располагаемые доходы россиян сократились на 4,8% и 8,4% соответственно. Суммарно по итогам января-сентября 2020 года россияне, по официальным данным, обеднели на 4,3%.

Цены на нефть с начала 2020 г.

упали с почти $70 до $30-50 за баррель, причем в апреле 2020 г., в период локдауна, стоимость основного экспортного товара РФ, от которого зависит наполнение бюджета, опускались ниже нулевой отметки. Нефть, как обычно, потянула за собой рубль: если в начале 2020 г.

за доллар давали 61-65 руб., то во втором полугодии — 70-80.

В общем, очевидно, что российская экономика находится в кризисе, которого рынок недвижимости, однако, не замечает. По данным аналитического центра , в 2020 г.

рост стоимости вторичного метра в «старой» Москве превысил 10%, при том что . Новостройки за 2020 г. подорожали на 10-20% в зависимости от сегмента.

Для сравнения: в 2020 г. цены на первичном рынке выросли только на 5%, несмотря на ажиотаж в связи с переходом строительной отрасли на проектное финансирование и счета эксроу – см. «». Причины аномальных темпов роста цен на жилье в 2020 г. в основном носят инвестиционно-кредитный характер.

Во-первых, снижение ставок по вкладам до 3-4% на фоне уменьшения ключевой ставки ЦБ до 4,25% привело к перетоку средств из банков на рынок недвижимости (см. «»; «»). А ускорило этот процесс. Во-вторых, недвижимость является защитным активом, .

Но главным фактором роста цен на жилье в 2020 г., конечно, стала дешевая ипотека. Благодаря смягчению монетарной политики ЦБ упали ставки не только по депозитам, но и по кредитам.

Например, в Сбербанке ипотечные ставки на готовое жилье в настоящее время стартуют с 7,3% годовых — при выполнении определенных условий. Человек «с улицы» может рассчитывать на кредит под 8-9%. А на рынке новостроек ипотека опустилась до революционных 6,5% и ниже за счет субсидий от государства, запустившего в конце апреля 2020 г.

программу для поддержки стройотрасли. Доступные кредиты компенсировали негативный эффект от снижения доходов населения и позволили выйти на рынок гражданам, которые не смогли бы купить жилье без поддержки государства. Однако уже с середины лета льготная ипотека начала разгонять цену метра.

В результате к сентябрю 2020 г.

, а к октябрю . Ажиотаж на первичном рынке московского региона и снижение ставок по несубсидируемой ипотеке простимулировали рост спроса и на вторичное жилье. Вымывание самых дешевых лотов привело к росту цен и резкому сокращению экспозиции. По оценкам риелторов, к концу 2020 г.

в . (См. «».) Управление Росреестра по Москве зарегистрировало в январе-октябре 2020 г. 111 746 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – это на 5,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Число ДДУ за 10 месяцев упало на 7,7%, до 63 480 шт.

То есть темпы роста цен существенно опередили прошлогодний уровень, а совокупный спрос так и не смог его догнать, несмотря на все инвестиционные и ипотечные стимулы. Это свидетельствует о перегреве рынка. Правительство продлило программу льготной ипотеки до середины 2021 г., однако уже сейчас она перестает быть гарантом хороших продаж: в октябре 2020 г.

Росреестр зарегистрировал на 16,5% меньше ДДУ, чем в сентябре.

С учетом апартаментов, но без учета юридических лиц и инвесторов, динамика спроса на первичном рынке по итогам октября оставалась положительной, но . Ничего удивительного в этом нет: большинство из тех, кто хотел взять льготную ипотеку, уже успели это сделать, так как изначально программа должна была завершиться в конце октября 2020 г.

А чтобы новые покупатели смогли приобрести сильно подорожавшие новостройки, ставки по ипотеке должны опуститься еще ниже.

В обозримом будущем это вряд ли возможно – . На вторичном рынке также — предложение сжалось до такой степени, что люди не могут найти ничего для себя подходящего по цене и качеству.

В целом, ситуация на рынке недвижимости во второй половине 2020 г. очень напоминает конец 2014 г.

Тогда не было никакой эпидемии, но также обвалились цены на нефть, Запад ввел санкции, обесценился рубль, произошел отток средств с банковских вкладов. Все это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости и резкий рост цен – см. «». Вслед за которым последовал период спада: на вторичном рынке цены потом снижались в течение трех лет – см.

обзоры за , и . – и в итоге вернулись на уровень .

То есть за три года цена метра просела на 10-15-20% в зависимости от сегмента. . В 2020 г. цены на недвижимость в московском регионе также растут вопреки кризису. Главным стимулом роста выступает теперь не девальвация рубля – в 2020 г.

она оказалась все же не такой глубокой, как в 2014-м, — а снижение ипотечных ставок за счет средств налогоплательщиков.

Но результат получился примерно такой же: искусственный всплеск спроса перегрел рынок, оторвав цены на жилье от реального уровня покупательной способности граждан.

По всей видимости, до конца 2020 г. спрос останется достаточно высоким: декабрь традиционно самый урожайный месяц на рынке недвижимости.

Однако уже в начале 2021 г. разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей может достичь критических величин и спрос значительно сократится – как в 2015 г., после ажиотажа 2014 г.

Вряд ли это приведет к обвалу цен. Скорее всего, на этот раз стагнация не превысит года, а цены откатятся назад не более чем на 5-10%, в основном за счет увеличения скидок и торга. Стоимость наиболее ликвидных объектов, скорее всего, вообще не упадет.

Все-таки положение дел на рынке недвижимости сейчас не такое тяжелое, как в 2015 г. Во-первых, потому что ипотечные ставки, даже в случае повышения ключевой ставки ЦБ на 1-2%, в 2021 г. все равно останутся вблизи исторических минимумов.

Для сравнения: после того, как Центробанк в конце 2014 г. поднял ключевую ставку до 17%, банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты, что привело к катастрофическому падению продаж жилья. Весной 2015 г. власти запустили первую версию программы льготной ипотеки на новостройки, которая .

Но ставка по этой программе составляла 12% против 6,5% в 2020 г. Ипотека на вторичном рынке начала оживать только осенью 2016 г.

— после того, как ключевая ставка опустилась до 10% и на рынке появилась . Во-вторых, одной из главных причин падения цен в 2015 г.

был переизбыток предложения, в первую очередь на первичном рынке. За год этот показатель . В настоящее время ситуация обратная. И , и Москвы и Подмосковья предложение находится на минимальных уровнях.

Даже несмотря на высокую девелоперскую активность.

В-третьих, низкие ставки по депозитам будут подпитывать рынок недвижимости инвестиционными покупателями еще год или два, так как сроки депозитов у всех разные, и старые депозиты под выгодный процент будут заканчиваться постепенно. В-четвертых, переход строительной отрасли на проектное финансирование уменьшил ее зависимость от темпов продаж.

Поэтому в проектах, которые реализуются по новой схеме (в октябре 2020 г. уже половина ДДУ в Москве была зарегистрирована с эскроу), застройщики не будут демпинговать.

Скорее всего, на них будут ориентироваться и продавцы на «вторичке», которые вообще крайне неохотно идут навстречу покупателям. Кроме того, из-за пандемии у людей не только сократились доходы, но и изменилась структура расходов. Ограничения, введенные властями в связи с коронавирусом внутри страны, и закрытие большинства границ заставили россиян сэкономить много денег на отпусках, зарубежных поездках, дорогостоящем досуге и т.п.

Так как динамика курса рубля и ставки по вкладам не располагают к накоплениям, часть сэкономленного, как обычно, попадет на столичный рынок недвижимости — в глазах большинства наших соотечественников остается «вечной ценностью». Часть потенциальных покупателей зарубежной недвижимости на фоне пандемии тоже, скорее всего, предпочтут отечественный рынок. Все эти факторы будут поддерживать рынок и Подмосковья, препятствуя движению цен вниз даже на фоне падения спроса.