Характеристика элитного дома параметры

Характеристика элитного дома параметры

Эконом, комфорт, бизнес и премиум: гид по классам жилья


Какие есть классы жилья? Их примерно 6. Три в массовом сегменте — эконом, комфорт, комфорт+; три — в высокобюджетном: премиум, бизнес, элит. Но некоторые девелоперы вводят свои классы: например, для массового жилья — прагматик или стандарт.

А для дорогого — De Luxe, эксклюзив, Sky.

Кроме того, в Москве, Петербурге и других крупных городах застройщики и риелторы стали избегать маркировки «эконом» даже для недорогих ЖК со скромными характеристиками: не хотят, чтобы возникала ассоциация с морально устаревшим и неудобным жильём.

Чем отличаются классы жилья? Законодательно отличия классов жилья в России не закреплены. Даже среди риелторов и профессионалов рынка нет договорённости об их границах.

Единственный документ, более или менее подробно описывающий разные типы жилья, — «», составленная экспертами Российской гильдии риелторов и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Но этот документ не утверждён правительством, официально не принят всеми застройщиками и риелторами, поэтому критерии классов жилья остаются размытыми.

И параметры каждого ЖК нужно анализировать отдельно, без привязки к указанному классу. Что говорят эксперты: Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнёрской сети CBRE: Классификация жилья — это субъективное дело, единой методики, которой придерживаются все игроки рынка, до сих пор не существует. Именно поэтому один и тот же комплекс разные эксперты могут относить как к комфорт-, так и к бизнес-классу.

Кроме того, из-за роста конкуренции границы между классами ЖК стираются, на рынок выходят проекты комфорт-класса с характеристиками сегмента бизнес (панорамные окна, авторское оформление придомовой территории, потолки от 3 метров и пр.) или жильё бизнес-класса с элементами, типичными для элитного сегмента (натуральные отделочные материалы на фасадах, архитектура от именитых иностранных специалистов, система «умный дом» и пр.). Татьяна Тихонова, генеральный директор «РГ-Девелопмент»: Сегментация жилой недвижимости очень размыта.

На рынке нет утверждённой классификации жилья, как, например, в автомобильной отрасли. Только внимательно изучив проектную декларацию жилого комплекса, можно делать выводы о том, как будет реализован проект в итоге. Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»: Характеристики объектов одного класса разных застройщиков отличаются даже в условиях одного города, не говоря уже о разных регионах.

При выборе недвижимости важнее обращать внимание на реальные параметры и преимущества конкретного объекта.

Зачем тогда нужны классы? Классы помогают позиционировать жилые комплексы в рекламе, искать свою аудиторию.

В 90-е и нулевые в основном говорилось о двух классах — эконом и элит. Затем шкала классификации расширилась.

Появились маркировки «комфорт» (улучшенный эконом), «бизнес» (более доступный элитный класс), «премиум» (находится между бизнес-классом и элитным) и «De Luxe» (супер-роскошный, ещё более дорогой и эксклюзивный, чем элит). Что говорят эксперты: Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»: Переходные классы используются для характеристики проектов, которые «не дотягивают». Так, жилой комплекс комфорт+ может быть наполнен как проект бизнес-класса, но расположен в не очень хорошей локации, или же это могут быть проекты комфорт-класса с более дорогим инженерным оснащением — общедомовыми системами очистки воды, вентиляции, с концептуальным благоустройством и т.

д. Класс новостройки — всего лишь рекламный маркер.

Смотрите на реальные характеристики ЖК, изучайте проектную декларацию, аналитику в медиа, отзывы на форумах.

Сравнивайте разные ЖК примерно одной ценовой категории (плюс-минус 300–500 тысяч рублей за квартиру интересующего вас метража). Если выбираете квартиру в новостройке на этапе котлована, лучше съездить на готовые объекты девелопера, посмотреть, как обстоят дела там, и сравнить с тем, что обещал сделать застройщик в рекламе: это неплохо демонстрирует умение доводить начатое до конца. Оценивайте класс ЖК по следующим параметрам: Расположение и инфраструктура

  1. инфраструктура рядом: что есть в шаговой доступности? какой рейтинг у ближайших школ и детских садов? есть ли рядом спортивные центры, бассейн, кафе, магазины и всё, что нужно для жизни?
  2. вид из окон, значимые места: театры, музеи, концертные залы или знаковые культурные объекты поблизости? вид на реку? на Кремль? Все это может быть дополнительным плюсиком в определении класса.
  3. локация: в центре или на окраине? в промзоне или рядом парком? есть ли метро? что с пробками и подъездными путями к ЖК? какая репутация у района в целом?

Внешние характеристики ЖК

  1. архитектура: авторский или типовой проект?

    сколько этажей? как плотно стоят дома друг к другу? какая отделка у фасадов? есть ли какие-то «фишки» (патио, террасы, эксплуатируемые крыши)?

  2. внешний вид общественных зон: как выглядит входная группа — как обычный «советский» подъезд или поинтереснее? реализован ли принцип безбарьерной среды?

    есть ли удобный холл, консьерж-сервис, ресепшен, колясочные, душ для собак?

  3. окна и балконы: какой дизайн у балконов и лоджий? или их вообще нет? какие окна — есть ли панорамные и французские или только обычные?
  4. дворы: закрыт ли въезд для машин? есть ли ландшафтный дизайн, посадки взрослых деревьев, ливневая канализация, дренаж?

    есть ли зона отдыха, детские и спортивные площадки? место для выгула собак?

Технические характеристики

  1. количество квартир: сколько квартир на этаже?

    сколько квартир в одном корпусе?

  2. планировочные решения: типовые или оригинальные?

    насколько удобно всё продумано? много ли вариантов планировок?

    есть ли ванные с окнами? гардеробные?

    спальни с собственной ванной?

  3. лифты: сколько? какие?
  4. высота потолков: до 2,7 м?

    больше 3,0 м?

  5. технологии строительства: панель, монолит, кирпич, смешанные?

Характеристики общих зон и самих квартир

  1. площадь квартир: этот параметр нужно оценивать в комплексе с другими: например, премиальные студии могут быть по 28–40 кв. м, но за счёт идеальной локации, авторской архитектуры ЖК и инфраструктуры вокруг будут относиться к высокому классу.
  2. внутренняя отделка общественных зон: обычная побелка и покраска?

    керамогранит? или дизайнерские решения?

  3. количество санузлов: один? два? три? больше? два для огромной однокомнатной квартиры? или один совмещённый для скромной двушки?

  4. внутренняя отделка квартир: дизайнерская?
    без отделки? обычная отделка недорогими материалами?
    white-box?
  5. площадь кухни: меньше 9 квадратных метров?

    больше 25?

Инженерные решения и безопасность

  1. коммуникации: стоят ли счётчики отопления?
    есть ли энергоэффективные решения?
    какие установлены батареи? есть ли система «умный дом» или её элементы?
  2. службы: консьерж?

    охрана? или что-то ещё?

  3. видеонаблюдение: есть или нет?
    во всех общих зонах или только кое-где?
  4. доступ во двор: свободный?

    по домофону? по смарт-карте?

  5. сбор мусора: раздельный или нет?
    как выглядит сама зона приёма ТБО?

    есть ли мусоропровод?

Собственная инфраструктура ЖК

  1. кладовки: есть в квартирах?

    или под них выделено место в ЖК?

  2. есть ли дополнительные услуги — свой детский сад, фитнес-центр, лобби, коворкинг?

  3. парковки: какое соотношение парковочных мест и квартир?
    есть ли подземный паркинг? можно спуститься в него прямо на лифте?

    есть ли парковки для велосипедов?

Что говорят эксперты: Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»: Характеристики, по которым различают классы жилых комплексов, — это локация объектов и их продуктовые свойства: технология строительства, архитектура, благоустройство, эргономичность планировок и метраж квартир в новостройках, высота потолков, дополнительные опции. Проекты более высокого сегмента отличаются индивидуальной архитектурой и дизайном мест общего пользования, часто — от именитых дизайнеров. Если проект эконом-класса будет скорее всего панельным, то в более высоких классах используется монолитная и кирпичная технологии строительства.

Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ: Цена — скорее, один из маркеров. Определённых денег стоит именно совокупность преимуществ.

Например, проекты жилья комфорт-класса могут очень различаться. Один комплекс располагается за 2–3 квартала от метро, но имеет комфортную внутреннюю зону с озеленением, хорошие детские и спортивные площадки и т. д. А во втором ничего этого нет, комфорт-классом он называется только потому, что находится рядом с метро и в квартирах потолки чуть повыше, чем у конкурентов.

И стоить эти проекты будут сопоставимо.

Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»: Цена квадратного метра формируется из нескольких параметров. Сюда включается и стоимость земельного участка, и стоимость строительства, и инженерной начинки, и подключения к коммуникациям. Поэтому цена квадратного метра у разных проектов одного сегмента может варьировать — она отражает множество условий, а также уровень спроса на жильё в данном регионе в данном классе.

Показатель класса — не площадь квартиры, а уникальность планировок и характеристик. Так, в бизнес-классе можно найти квартиры с большими гардеробными, окном в санузле, террасой, каких не встретишь в жилье эконом-класса. Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: Классификация новостроек происходит за счёт оценки нескольких показателей: расположения, конструктива здания, площади квартир, технического оснащения дома, отделки входных групп, благоустройства придомовой территории, инфраструктуры, уровня отделки квартир и пр.

Рассмотрим разницу на примере организации безопасности.

В новостройках комфорт-класса есть консьерж, домофон, возможно, ограждение по периметру. В бизнес- и премиум-классе к данному списку прибавляются посты охраны и видеонаблюдение. В элитном классе проекты дополнительно имеют круглосуточную многоуровневую систему охраны, стойку ресепшен, систему быстрого информирования и реагирования.

При этом средняя стоимость квадратного метра не является критерием класса жилого комплекса: так, квадратный метр в жилье комфорт-класса в Москве стоит в среднем 93,6–347,6 тыс.

рублей, а в бизнес-классе — 129,8–500,8 тыс.

рублей. То есть квартиры в новостройках, которые имеют одинаковую цену, могут быть представлены в разных классах. Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксения Стойлик.

Основные критерии жилья бизнес- и элит-класса

Рынок недвижимости в России достаточно молод и продолжает развиваться.

По мере его формирования была создана собственная система классификации жилья и выработаны критерии, позволяющие отнести объект к тому или иному . Все жилье было поделено на два больших сегмента – массовый и повышенной комфортности.

Массовое жилье, в свою очередь, дифференцируется на и , а новостройки повышенной комфортности, в соответствии со вложившейся практикой, подразделяется на и . Критерии еще несколько размыты и постоянно совершенствуются. Так, недвижимость, которая еще несколько лет назад относилась к элите, сегодня дотягивает только до бизнес-категории, да и последний тоже постоянно предлагает новые возможности.

Такая неопределенность приводит к тому, что порой невозможно определить, где заканчивается «бизнес» и начинается «элит». Классификация жилья позволяет покупателям и риелторам ориентироваться в массе предложения, но полагаться на нее при покупке квартиры все же не стоит.

Застройщики зачастую склонны неоправданно завышать класс новостроек, чтобы привлечь к проекту потенциальных покупателей и иметь возможность поднять цену на квартиры. При этом можно привести массу примеров, когда проект не соответствует заявленной категории по целому ряду признаков.

Например, жилой комплекс бизнес-класса не имеет ограждения по периметру и/или расположен по соседству с КАДом или другими совершенно неподходящими объектами.

Поэтому, планируя покупку, нужно лично удостовериться, что цена понравившегося варианта действительно соответствует качеству. Чтобы унифицировать характеристики жилья того или иного класса, Российская гильдия риелторов разработала

«Единую классификацию многоквартирных жилых новостроек»

.

К основным критериям, по которым определяют класс, относятся:

  1. отделка квартир;
  2. система безопасности и организация придомовой территории;
  3. технологии строительства и материалы для возведения несущих и ограждающих конструкций;
  4. состояние инженерного обеспечения (энергоснабжения, приточно-вытяжной вентиляции, отопления и водоснабжения, лифтового хозяйства);
  5. планировочные решения, высота потолков;
  6. качество остекления;
  7. район, в котором располагается объект;
  8. качество дверей и надежность входных блоков;
  9. отделка интерьеров общественных зон;
  10. минимальная площадь квартир;
  11. наличие паркинга.
  12. архитектурный проект;
  13. социальная и коммерческая инфраструктура;

Новостройки Санкт-Петербурга, относящиеся к бизнес-классу, располагаются главным образом в престижных , , , , районах Северной столицы.

Близость к историческому центру, обилие объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, благоприятное окружение, наличие зеленых зон – необходимые условия, которым должен соответствовать проект. Такие жилые комплексы строятся по индивидуальным проектам, имеют проработанный экстерьер и узнаваемое «лицо».

В этом классе применяются технологии бескаркасного и монолитно-каркасного строительства. Обязательная составляющая объектов бизнес-класса – благоустроенная огороженная территория с детскими и хозяйственными площадками. включает наличие консьержа, стационарные посты охраны у входа в дом, въездах на паркинг и во двор.

По периметру организована система видеонаблюдения. Обо всех гостях консьерж сообщает жильцам по домофону.

Дома бизнес-класса обязательно имеют паркинги (закрытый подземный/наземный и на придомовой территории), которые в совокупности располагают хотя бы одним машино-местом на квартиру. Что касается интерьера, то квартиры сдаются либо вовсе без отделки, либо с улучшенной отделкой «под ключ» по договору с компанией.

Стоимость такого объекта будет на 25% выше, чем без ремонта.

Свободная планировка позволяет самостоятельно разделить внутреннее пространство квартиры на зону отдыха, гостиную, комнату для гостей, детскую и т.

д. Высота потолков в бизнес-классе – не менее 2,75 метра. Нередко застройщики предлагают вниманию покупателей двухуровневое жилье, пентхаусы, просторные лоджии и балконы для устройства зимних садов.

Если в квартире больше 2-х комнат, в ней должно быть не меньше двух санузлов.

Минимальная общая площадь однокомнатной квартиры бизнес-класса начинается от 45 квадратных метров, 2-комнатной – от 65 кв.

м., 3-комнатной – от 85 кв. м., 4-комнатной – от 120 кв.

м., 5-комнатной – от 150 кв. м. Кухни в таком жилье не могут быть меньше 12 кв. м. Элитные новостройки Санкт-Петербурга располагаются непосредственно в сердце Северной Пальмиры.

Значительная их часть сосредоточена в Центральном и Петроградском районах. Каждый жилой дом или комплекс возводится по индивидуальному авторскому проекту известных архитекторов, с учетом особенностей городского ландшафта.

Новостройки из монолит-кирпича органично вписываются в исторический интерьер, сохраняя стилевое единство с окружающими районами. В шаговой доступности находятся памятники истории и культуры, офисные и бизнес-центры, объекты коммерческого и развлекательного назначения. Высота новых зданий в основной массе не превышает 8-10 этажей.

Новостройки элитного класса имеют огороженную территорию, облагороженную ландшафтным дизайном и украшенную малыми формами – скамейками, беседками, скульптурами, фонтанами, фонарями. Система охраны включает собственную службу охраны, консьержа, постоянные посты в ключевых точках и регулярное патрулирование периметра, лестниц и лестничных клеток. Развернуто круглосуточное видеонаблюдение внутри дома и на придомовой территории.

Гости могут пройти в квартиру только по согласованию с владельцем через домофон на посту у консьержа. Инженерные системы работают по принципу «умного дома», который отвечает за жизнеобеспечение, уют и комфорт, а также за оптимальное потребление ресурсов и безопасность. Система реагирует на сбои в работе оборудования и информирует о них центр управления.

Дома элитного класса имеют крытые наземные и подземные паркинги с мойкой и автосервисом, которые строятся из расчета 1,5 машиноместа на каждую квартиру.

Жильцы могут спуститься в подземный паркинг на отдельном лифте. Высота потоков в элитных домах составляет не меньше 3 метров. Квартиры сдаются со свободной планировкой или с эксклюзивными планировочными решениями.

Предусмотрено наличие зимнего сада, хозяйственных помещений, включая гардеробные и прачечные в подвальных помещениях. В каждом жилище – не меньше двух санузлов.

Минимальная площадь квартиры-студии в элитном доме начинается от 60 кв.

м. Двухкомнатные квартиры «стартуют» от 80 кв.

м, трехкомнатные – от 120 кв. м., четырехкомнатные – от 250 кв.

м., пятикомнатные – от 350 кв.

м. Площадь кухни не может быть меньше 20 кв. м. Деление недвижимости на классы – полезное и нужное дело. Оно позволяет покупателю узнать, на какие опции он может рассчитывать, прицениваясь к тому или иному объекту.

Однако главное при выборе квартиры — все же не принадлежность ее к какому-то определенному классу, а соответствие ожиданиям.

Особенно это касается жилья премиум-класса, которое является признаком статуса своего владельца.

10 критериев отличия ЭЛИТНЫХ квартир от ОБЫЧНЫХ.

Элитная недвижимость — Аналитика. Продажа / Кемерово и не только

Довольно часто можно услышать выражения «элитный дом», «элитная квартира», «элитная недвижимость». Вероятнее всего, вы в вашем городе не однократно слышали такие слова, мало того и не зависимо от того, живете ли вы в Москве, Санкт-Петербурге, Орле, Воронеже или Кемерово, но вы точно уверены, что в вашем городе хоть один элитный дом с элитными квартирами найдется.

Давайте разберемся, в каких случаях и с какими характеристиками дом (или квартиры в нем) можно отнести к категории «элитный». 1. Начнем с парковки. В элитный дом вы должны иметь возможность въехать на машине и припарковать ее на подземном (или наземном) парковочном этаже.

Если этого нет – увы, дом уже с большим натягом может претендовать на элитность.

Далее. 2. Развитая внутренняя инфраструктура.

Кроме привычных нам понятий: спортзал (тренажерный или фитнес тоже подойдут), сауна и бассейн в элитном доме обязательно должна быть своя служба клининга, то есть уборки в квартирах и местах общего пользования. Или вы планировали сами мыть у себя полы и сами чистить бассейн?

Кроме клининга может находиться служба поддержки дома в исправном техническом состоянии, уборщики территории, люди, следящие за сортировкой и вывозом мусора и тому подобное. 3. Пожарная безопасность. В квартирах и во всех помещениях кроме датчиков, срабатывающих на дым от ваших сигарет, должна быть встроена система пожаротушения.

Если ее нет – не покупайте квартиры в таком «элитном доме», иначе могут возникнуть проблемы при страховании вашего имущества. Из мест общего пользования должны иметься пути эвакуации. Даже если дом в пятьдесят этажей – в нем должны быть не одна, а минимум 2 изолированные лестницы, ведущие вниз до первого этажа, по которым вы побежите вниз, если возникнет пожар.

Если застройщик сэкономил на лестницах, не покупайте квартиры, потому что такой дом не безопасный, и соответственно не может считаться элитным. Реклама на WiaHome.com Лучшие предложения: Рекомендация от WiaHome.ru 8013 3 140 м² Рекомендация от WiaHome.ru 11956 5 271 м² Рекомендация от WiaHome.ru 3765 3 105 м² Рекомендация от WiaHome.ru 4749 5 180 м² Рекомендация от WiaHome.ru 7345 5 620 м² Рекомендация от WiaHome.ru 4321 5 275 м² 4.

Машины во дворе. Это не допустимо – смотрите п.1. Вся прилегающая территория это зона для вашего комфортного пребывания. Она может быть либо озеленена, либо оборудована для проведения вашего свободного времени, например, открытая спортивная или детская площадка и прочее.

5. Холл в доме на первом этаже. Это обязательная атрибутика элитного дома.

Вас должны встречать, когда вы входите в дом, и провожать, когда вы его покидаете. Сотрудники службы сервиса в доме должны учитывать ваши пожелания, например, помочь вам с прачечными услугами.

Они же договариваются с вами, в какие часы лучше проводить уборку, когда нужно встретить кого-то из ваших гостей, который прилетает к вам из другого города, но вы в это время еще на работе. И многое, многое другое. 6. Параметры самих квартир.

Минимальная высота потолков должна быть 3 метра. Сами квартиры должны быть просторными и максимально наполнены светом, для чего применяется панорамное остекление. Если это жаркие города с обилием солнца, то стекла окон должны иметь светополгощающие свойства (иногда такие окна кажутся нам зелеными) либо оборудованы системами наружных жалюзи.

Если же элитные дома построены в холодном климате, то обычные стеклопакеты недопустимы, вместо их должны использоваться окна с двойными рамами, в каждой из которых помещаются стеклопакеты.

7. Безопасность. Поскольку качество жизни неразрывно связано с безопасностью проживания, то все нормы безопасного проживания должны быть соблюдены: круглосуточное видеонаблюдение с записью происходящего; окна в квартирах, которые невозможно разбить (особенно в высотках); система контроля посетителей дома; домофоны с видеокамерами. 8. Центральное кондиционирование и воздухообмен.

Размещение на фасадах кондиционеров в элитном доме недопустимо.

Система кондиционирования и подогрева воздуха устанавливается централизованно на весь дом! Все квартиры должны быть оснащены пунктами управления микроклиматом: подогрев или охлаждение поступающего воздуха, прибавление или убавление тепла в батареях (которые также должны быть скрыты от глаз), подогревы полов. 9. Звукоизоляция стен. Вы не должны слышать соседей ни сверху, ни снизу, ни по бокам вашей квартиры.

Если это происходит – ваш застройщик сэкономил на звукоизоляции.

10. Индивидуальное планировочное решение и выбор дизайн — проекта на стадии приобретения квартиры. Это последний из нашего перечня пункт, который для многих может стать самым важным. В современном элитном доме совершенно невозможно представить, чтобы покупатель сначала купил элитную квартиру у застройщика, а потом сам согласовывал перепланировку и сам продумывал свой проект.

Даже если вы наймете своего дизайнера или архитектора, то застройщик должен взять на себя согласование планируемого переустройства и должен способствовать нахождению оптимального для вас решения.

Это важно еще и в связи с тем, что ваш ремонт будет неразрывно связан с возможным комфортным проживанием других жильцов, которые вселились в свои квартиры раньше вас.

А теперь, прочтя все необходимые требования к элитному дому, попробуйте вспомнить, есть ли в вашем городе многоквартирные дома, которые бы полностью соответствовали всем перечисленным критериям?

Причем, большинство из приведенных в нашем материале требований к современному строительству элитных домов домах развитых странах также относятся и к обычному жилью.

Реклама на WiaHome.com Лучшие предложения: Рекомендация от WiaHome.ru 8526 33 1006 м² Рекомендация от WiaHome.ru 2921 14 481 м² Рекомендация от WiaHome.ru 7256 28 164 м² Рекомендация от WiaHome.ru 3080 0 1010 м² Рекомендация от WiaHome.ru 4492 20 185 м² Рекомендация от WiaHome.ru 4718 10 4500 м² Рекомендация от WiaHome.ru 2490 9 154 м² Читайте также: Россия продолжает жить в эпоху крупных ресурсо экспортирующих корпораций, но при этом возникает диссонанс – все граждане страны (а также сами компании!) используют высокотехнологичную продукцию, произведенную постиндустриальными странами! Россия продает сырье с низкими затратами на рабочую силу для его добычи, но сама потребляет продукцию с высокой долей человеческого труда и оказанных услуг!

. Испытательный полигон для новых технологий, включая камеры с поддержкой AI (ИИ – искусственный интеллект) и интерактивные дисплеи. Магазин, рабочая концепция, называемая Intelligent Retail Lab — или, если коротко, «IRL», — работает на рынке соседства Walmart в Левиттауне, штат Нью-Йорк. Что же можно предпринять, если ваш объект недвижимости (например, квартира – вторичка в старом доме, коттедж в отдаленном районе, мало кому нужный участок земли или офисное помещение в здании без лифта на последнем этаже) все-таки нужно продать, поскольку он вам уже абсолютно не нужен?

В развитых странах риелторы вполне оправданно получают свои достойные проценты за продажу недвижимости (ее обналичивание в деньги), поскольку в перенасыщенных недвижимостью городах (представьте Гамбург, Париж, Нью Йорк, Бангкок и прочие) продать что-то (то есть обналичить в деньги) еще сложнее, чем в мире только развивающемся (Россия) и испытывающем дефицит в качественном жилье, современных торговых или офисных площадях. вы должны запомнить одно самое важное правило: ПРОДАВАЯ ЛЮБОЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ, ДУМАЙТЕ О ТОМ, КАК ВЫ БУДЕТЕ В СУДЕ ОТСТАИВАТЬ СВОЕ ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ. Сколько раз вам приходилось слышать выражение «рыночная цена»?

Кто-то решает продать квартиру или дом, смотрит на аналоги и принимает для себя некую цену в качестве приемлемой.

Казалось бы, вполне стандартная и верная стратегия. Но почему тогда некоторые объекты недвижимости (а чаще большинство) продаются не только по несколько месяцев, а не находят покупателей годами?

Работы в недвижимости очень много, но она просто уже не та, как 10 лет назад. РАБОТА ИЗМЕНИЛАСЬ! Всем уже давно знакомо понятие «материнский капитал» — выплата государства (поощрение) за рождение детей.

Многие уже применяли такие выплаты на практике и улучшали свои жилищные условия. Однако мало кто знает, что следует после того, как вы решили воспользоваться такой помощью. В конце минувшей недели (15 марта 2020г) в Нью-Йорке открылся The Shops & Restaurants at Hudson Yards — крупнейший за последние десять лет многофункциональный комплекс с торгово-развлекательным центром.

Инвестиции в проект оцениваются в 25 млрд долларов. «Иногда я поражаюсь простым вещам: люди снимают свои квартиры или помещения на «пукалки» или на смартфоны, уделяя самому процессу съемки 5 минут, а затем удивляются — почему их квартира многие месяцы не находит покупателей?!»

Дорогое жильё: бизнес, премиум, элит, de-luxe классы.

Чего ожидать от таких новостроек?

Чего ждать жилья «высоких» классовКак мы уже писали, в не существует чёткого, согласованного всеми участниками рынка, деления.

Дома дорогих сегментов предполагают «вишенки на торте»: например, расположение в центре города или, наоборот, на берегу озера в курортном районе; нестандартную авторскую архитектуру или фасады, обшитые натуральным камнем и т.

п. Чем больше разрыв между характеристиками проекта и «базовым набором для жизни», тем выше класс новостройки.Высокобюджетные новостройки бывают настолько разными, что их чаще всего проще классифицировать по цене.Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России: Мы специализируемся на дорогой недвижимости и делим все объекты на элитные (или премиальные) и бизнес-класс. Цена московского премиального жилья в настоящее время стартует от 400 тыс.

руб. за кв. м., бизнес-класса — от 230-250 тысяч. Кроме того, имеет значение локация, а также качественные характеристики проектов.

Жильё Бизнес-класса в Сочи

Жильё Бизнес-класса в Новосибирске

Жильё Бизнес-класса в Москве ЖК «Династия»Расположение и инфраструктура

  1. инфраструктура рядом: лучшие школы, детские сады и университеты города; обязательно наличие ресторанов, спорткомплексов и салонов красоты поблизости. В жилье бизнес-класса вся нужная для жизни инфраструктура просто должна быть (в с доступностью всего и сразу могут быть проблемы).
  2. локация: чем ближе к деловому, политическому и культурному центру города, — тем, как правило, престижнее и дороже, скорее всего тут речь идёт об элитных ЖК; если речь идет о загородном проекте, место должно быть с идеальной экологией, но при этом с хорошей транспортной доступностью — до города должна быть проложена удобная трасса
  3. вид из окон, значимые места: дорогие ЖК всегда афишируют свою близость к каким-то знаковым объектам города (будь то мэрия, главный фонтан или футбольная арена). Кроме того, у них обязательно должны быть эффектные видовые характеристики — например, недвижимость премиум-класса часто хвастается видом на Москва-Сити, Парк Горького, Храм Христа Спасителя или Кремль.

Внешние характеристики ЖК

  1. архитектура: такое жилье строится только по авторским проектам.

    И, если ЖК бизнес-класса чаще всего многоэтажные, то премиальное и элитное жилье, напротив, нередко стремится к камерности, а в домах класса de-luxe вообще может быть всего 20-30 квартир.

    Но так или иначе высокобюджетные проекты всегда выделяются своим внешним видом: здесь делают большие террасы, сады на крышах, стеклянные переходные галереи между корпусами и т.

    п.

  2. окна и балконы: балконов в дорогих проектах (особенно многоэтажных элитных ЖК) может не быть совсем, зато здесь типичны панорамные и французские окна, террасы, эркеры и прочее.
  3. дворы: выглядят «как в Европе» — с модными лавочками, идеальными газонами, арт-объектами, ландшафтными посадками, фонтанами и пр.

    Детские городки в проектах класса «бизнес» и выше часто делаются с расчетом на разный возраст детей и, например, здесь может быть даже свой скейт-парк. Въезд для автомобилей организован всегда отдельно.

  1. внешний вид общественных зон: для их оформления в новостройках премиум-класса всегда приглашают дизайнера. В бизнес-классе в холле может быть ресепшн и небольшая лаунж-зона.

    В более дорогих сегментах помимо этого делают переговорные и курительные комнаты, библиотеки и игровую зону для детей.

Технические характеристики

  1. высота потолков: от 3,0 метров; встречаются проекты с потолками от 4,0 м и выше
  2. технологии строительства: монолит, кирпич или смешанные варианты.
  3. лифты: не меньше 3-4, иногда до 5-8, в зависимости от проекта; бесшумные и скоростные.
  4. количество квартир: в обычно 3-5 квартир на этаже. Если больше, архитекторы стараются их разнести по разным секциям и предусматривают больше лифтов. Если проект предусматривает комплексную застройку с большим количеством квартир, то каждый корпус будет относительно камерным и спроектирован так, чтобы никто не смотрел соседу в окно.

    Исключения составляют жилые небоскребы, но это весьма специфический формат: в них, в основном, покупаютквартиры для остановок в городе.

    Их владельцы, как правило, живут в коттеджах за городом, а в деловом центре остаются переночевать только в будние дни.

  5. планировочные решения: исключительно оригинальные. Продуманность и разнообразие вариантов планировок — один из основных признаков дорогого жилья. Например, уже в проекте бизнес-класса можно встретить квартиру с отдельным входом, двухэтажную квартиру, квартиру с собственной мансардой и т.

    п.

Характеристики общих зон и самих квартир

  1. площадь квартир: студии класса «бизнес» обычно делаются размером 28-30 квадратных метров; в премиальных комплексах в регионах студии не делаются совсем, но в Москве и Санкт-Петербурге они уже начали появляться — как квартиры «для ночёвки» это очень удобно. В элитных ЖК площадь студии может достигать 400 кв.м (хотя и нечасто). Однокомнатные в «бизнесе» проектируются размером 40-45 квадратных метров, в «премиуме» — 45-50 квадратных метров, в элитном классе — 60-85 кв.

    м. Двухкомнатные квартиры имеют примерно следующие характеристики: 65-75 кв. м. («бизнес»), 78-85 кв. м. («премиум»), 90-115 кв. м. («элит»). Трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры в дорогих сегментах почти повсеместно проектируются размером не меньше 100-250 квадратных метров.

    В элитных жилых комплексах и проектах de-luxe размер квартир может превышать 300 квадратных метров​​​​​​​

  1. площадь кухни: для бизнес-класса — не меньше 16-18 квадратных метров, для жилья — от 25 кв. м.
  2. количество санузлов: как правило, не меньше двух даже для студий (один гостевой).

    В больших квартирах может быть до 3-5 санузлов, и обязательно наличие «мастер-бедрум» (главной спальни, где есть собственная ванная комната и гардеробная).

  3. внутренняя отделка общественных зон: дизайнерские решения, отделка натуральными материалами

​​​​​​​

  1. внутренняя отделка квартир: дизайнерская или white-box, встречаются проекты с черновой отделкой — они предполагают, что хозяева будут делать дизайнерский ремонт под себя.

Инженерные решения и безопасность:

  1. коммуникации: в домах могут быть конвекторы, встроенные в пол, энергоэффективные крыши и встроенная система «умный дом», система дополнительной очистки воды и воздух
  2. видеонаблюдение: круглосуточное, во всех общественных зонах и в ближайшем окружении дома
  3. сбор мусора: раздельный, зона приёма ТБО незаметна, обычно как-то замаскирована.
  4. службы: обязательно — круглосуточная охрана и консьерж-служба; нередко есть няни, горничные и другой персонал
  5. доступ во двор: только для жильцов дома; в больших городах система безопасности может быть высокотехнологичной (вплоть до того, что ворота будут автоматически открываться при приближении вашего автомобиля).

Собственная инфраструктура ЖК

  1. парковки: подземный паркинг; в жилье бизнес-класса соотношение машиномест к квартирам 1:1; в премиальном и более дорогих сегментах оно может составлять 1:1,5 или 1:2. Паркинги проектируются так, что в них можно спуститься прямо на лифте​​​​​​​
  1. кладовки: в квартирах проектируются гардеробные, а в подвальных этажах — келлеры для хранения сезонных вещей
  2. дополнительные услуги — да.

    В проектах бизнес-класса, это, как правило, детская комната и коворкинг.

    В элитных ЖК может быть свой SPA-центр, фитнес-зал, бассейн, библиотека, образовательный детский клуб и прочее.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Настя Пожидаева

Классификация элитного жилья в Москве

В январе 2013 года Российская гильдия риэлторов (РГР) впервые за более чем 20 лет своего существования утвердила единую рыночную методику классификации жилых комплексов. (). Однако многие российские девелоперы и агентства недвижимости уже много лет используют собственные методики оценки и не заинтересованы в единой, унифицированной методики классификации!

По мнению некоторых экспертов:«Невозможно создать единую формулу классификации для всего многообразия московского рынка элитной недвижимости.

Все существующие сегодня классификации используются в рекламных целях. Девелоперы, застройщики и риэлторские агентства разрабатывают классификации исключительно под свои же проекты, что позволяет им продавать жилье бизнес-класса по цене элитного, компрометируя таким образом всё профессиональное сообщество»Попытки составить и ввести единую классификацию жилья на московском рынке недвижимости предпринимались еще с 1996 года, но успехом не увенчались.

Все эти схемы и методики не получили общественного признания, так как критерии одного участника рынка не устраивали других и наоборот.

Элитную жилую недвижимость делят на 4 класса: «А» (Luxe), «A-», «В» и «С».Подобная классификация уже давно используется риэлторским сообществом и помогает клиенту понять, каких характеристик стоит ожидать от элитного объекта, ведь каждый класс отвечает определенному набору требований, в число которых входит: местоположение, архитектурный облик и технология строительства, тип остекление, внутренняя отделка общественных зон, отделка и площадь квартир (апартаментов), высота потолков, инженерное обеспечение, оформление и качество придомовой территории, уровень безопасности, внутренняя и внешняя инфраструктура жилого комплекса.ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЕЛИТСЯ НА ДВЕ БОЛЬШИЕ ГРУППЫ:

  1. Дореволюционные дома и особняки из старого жилого фонда Москвы;
  2. Современные жилые комплексы и новостройки.

Элитные новостройки Москвы делятся на несколько классов.

При оценке объекта недвижимости следует помнить, что со временем критерии элитного жилья могут изменяться, и каждый конкретный дом может переходить в из одного класса в другой.Памятка для покупателей:«Цена не определяет категорию дома, а наоборот — напрямую зависит от того, какой категории соответствуют характеристики дома»Класс «А» (Luxe, De Luxe)Дома этой категории должны непременно обладать следующими характеристиками:

  1. Высокий уровень безопасности: охрана, технические системы безопасности с видеонаблюдением и контролем доступа;
  2. Желательно, но не обязательно — благоустроенный внутренний двор, огороженная территория.
  3. Архитектурный проект от известного бюро. Дорогие материалы в отделке входной группы и общественных зон, удобные планировочные решения, квартиры (апартаменты) от 100 кв.м, высота потолков от 3,3 м.
  4. В элитной недвижимости класса «А» обязательно присутствует служба комплексного управления зданием, жильцы могут воспользоваться круглосуточными услугами консьержа. В некоторых новостройках последних лет имеют гостиничное обслуживание. Например, апартаменты в ЖК «Новый Арбат, 32» с сервисом отеля Marriott.
  5. Месторасположение в престижном районе ЦАО. Наличие в окружающей застройке и в районе других домов класса «А» и класса «А-»;
  6. Само собой, в доме класса «А» должны быть установлены высококачественные бесшумные лифты, центральное кондиционирование и система климат-контроля с фильтрацией воздуха, индивидуальный тепловой пункт, резервная система электроснабжения, многоуровневая система фильтрации воды. В новостройках класса «А» последних лет в обязательном порядке устанавливают системы Smart House «Умный дом».
  7. К классу «А» могут относиться только новостройки. У застройщика проекта должна быть высокая репутация. Чаще всего, жилье класса «А» возводят в Москве западные подрядчики.
  8. Наличие подземной или наземной закрытой парковки из расчет 2-3 машиноместа «на квартиру»!
  9. Однородность социального окружения, известные соседи. Количество квартир в доме не более 30!, по другим данным — не более 50!

Элитное жилье класса «А-»К этому классу относятся те жилые комплексы, которые по объективным причинам не могут соответствовать классу «А» сразу по всем перечисленным критериям. В основном все различие между элитным жильем класса «А» и класса «А-» сводятся к большему количеству квартир (апартаментов) у последнего и чуть менее престижным районом расположения.Элитная недвижимость класса «В»Отличительные особенности и характеристики элитной недвижимость класса «B»:

  1. Достаточно высокий уровень безопасности: круглосуточная охрана, КПП, видеодомофоны.
  2. В жилых комплексах категории «В» хорошо развита внутренняя инфраструктура! Часто в этих домах есть свой собственный фитнес-клуб, СПА-салон, торговый центр, кафе и рестораны.
  3. Подземная парковка обязательна из расчета 1 машиноместо на квартиру.
  4. Потолки могут быть несколько ниже, чем в домах класса «А» и класса «А-» (от 3 м).
  5. Как правило, у домов класса «В» есть большая придомовой территории (несколько гектар) с ландшафтным дизайном, детскими площадками, гостевым паркингом.
  6. Элитные дома этого класса могут быть расположены в ЦАО, ЮЗАО, ЗАО, СЗАО Москвы;
  7. Дома класса «B» могут быть как вновь построенными, так и реконструированными.
  8. Количество квартир не имеет принципиального значения и может доходить до 500;

К этой категории относятся почти все масштабные проекты жилых комплексов, такие как: «», «», «» , «» и др.Элитное жилье класса «С» (фактически бизнес-класс)Как правило, к этому классу относят элитное жилье, построенное в 90-х годах.

В то время рынок премиальной недвижимости только зарождался и застройщики просто не умели строить по-настоящему элитные объекты.

Дома этой категории не привязаны к конкретному месторасположению, имеют подземную или огороженную наземную парковку, чаще всего — огороженную территорию, «присвоить» которую в 90-х годах было весьма просто. В остальном — это обычные дома, которые сейчас можно классифицировать как «бизнес-класс».Элитную недвижимость старой постройки нельзя классифицировать по той же схеме, что и современное жилье, ведь почти каждый старинный дом уникален и является объектов культурного наследия! К этой группе элитной недвижимости можно отнести три типа объектов:

  1. Дома ЦК, построенныедля руководителей ЦК, Совмина, Минобороны в период с 1960 по 1992 г.
  2. Сталинские дома, построенные в период с 1935 по 1960 г. (к этой категории относятся всем известные «сталинские высотки», а также «»;
  3. Дореволюционные дома и особняки, построенные в период экономического расцвета царской России;

На Западе разделения жилой недвижимости на классы тоже весьма условно.

Например, в США нет термина «элитное жилье» в российском понимании этого слова, вся недвижимость в Штатах делится по видам — частный дом, таунхаус, апартаменты, пенхаус и т.д.