Как выбрать квартиру для покупки на что обратить внимание

Как выбрать квартиру для покупки на что обратить внимание

Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция


Знаете, зачем нужен риелтор при покупке квартиры, и нужен ли он вообще? Чем он может помочь и в чем на него рассчитывать не стоит?

Мы собрали для вас несколько аргументов «за» и «против» привлечения риелтора, и подготовили подробную инструкцию как купить квартиру самостоятельно.

Аргументы «за»

  1. Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.
  2. Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
  3. Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.

Аргументы «против»

  1. Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.
  2. Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
  3. Вы теряете деньги.

    В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы.

    То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.

Обратите внимание Ваше право решать, какой вариант выбрать.

Выбрать и купить квартиру можно самостоятельно, сэкономив деньги. Главное быть внимательным. После прочтения нашей инструкции покупка квартиры без риелтора не будет казаться такой сложной. Сейчас поиск недвижимости почти полностью переместился в Интернет.

Расскажем о самых популярных площадках.

«» – сайт не является специализированным, но именно здесь риелторы и собственники размещают объявления в первую очередь. Выбранный объект отображается на карте.

Предоставляется небольшое количество информации о квартире.

Доступно сравнительно малое число параметров для фильтрации объявлений. Популярен по всей России в равной степени. Рекомендуем начать с этого сайта, а затем перейти к остальным. «» – специализированный ресурс с удобным интерфейсом и большим количеством фильтров для подбора подходящей квартиры. В каталоге вы увидите не только классические «дома» и «квартиры», но и «таунхаусы», «части домов», «комнаты», «доли» и пр.

В каталоге вы увидите не только классические «дома» и «квартиры», но и «таунхаусы», «части домов», «комнаты», «доли» и пр. Работает по всей России. На сайте оценивается деятельность агентств недвижимости.

Вы можете выставить агентству или риелтору оценку или пожаловаться на него. «» – ресурс с аналитикой по цене недвижимости, отчетами специалистов сайта, ипотечным калькулятором и обширной базой недвижимости (35 000 объявлений о продаже только в Москве).

Откройте карту, выберите район и увидите все объекты, которые продаются поблизости. Большое количество фильтров позволяет точно определить предпочтения.

Можно исключить объявления из выдачи, нажав на крестик в правом верхнем углу. Сайт значительно популярнее в Москве и Санкт-Петербурге, чем в других регионах. «» – сайт по продаже и покупке любой недвижимости от гаража до виллы.

Сервис сохраняет историю поисков автоматически. На других площадках это нужно делать вручную. База квартир сильно различается в зависимости от региона. В Москве и Санкт-Петербурге Яндекс.Недвижимость используют значительно чаще. В других регионах сервис постепенно набирает популярность. Авторизоваться на сайте можно по своему email в системе Яндекс.
Авторизоваться на сайте можно по своему email в системе Яндекс. «» – сайт, кроме недвижимости, дополнительно предлагает статьи про ипотеку, покупку и продажу квартир, про ЖКХ и идеи для ремонта.

В объявлении указывается большое количество информации об объекте, что значительно облегчает поиск: лифт в доме, дата постройки, мусоропровод и т. д. Количество фильтров сравнимо с «Авито», но уступает сайтам «ЦИАН» и «Домофонд». Авторизоваться в можно по вашему email в Mail.ru.

Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание. Внешний вид квартиры по фото Это хорошо Это плохо

  1. Есть фото подъезда и дома снаружи.
  2. Каждая комната снята с нескольких ракурсов.
  3. Фото не слишком старые. Вывод можно сделать по дате или виду из окна.
  4. Много фотографий.
  1. Фотографий мало или нет совсем.
  2. Водяной знак агентства недвижимости на фото закрывает обзор.
  3. Ракурсы не позволяют получить достаточно информации о состоянии квартиры.
  4. Фотографии размытые, с сильной цветокоррекцией (слишком яркие цвета или черно-белое изображение) – от вас пытаются что-то скрыть.

Благополучность и инфраструктура района Это хорошо Это плохо

  1. Улица не фигурирует в криминальных сводках – можете ввести название улицы в Яндекс.Новостях и почитать о текущих событиях.
  2. Поблизости есть школы и детские сады. В шаговой доступности продуктовые, хозяйственные и другие магазины.

    Уточнить можно по картам в Google или Яндекс.

  1. Поблизости нет социально важных объектов: школ, магазинов, МФЦ, торговых центров, детских садов, больниц и пр.
  2. Управляющая компания, обслуживающая дом, находится в списке неблагополучных. В Москве рейтинг публикуют на сайте .

Стоимость Это хорошо Это плохо

  1. Цена соответствует средней по рынку – сравните с другими похожими квартирами.

    Аналитику предоставляет, например, «Домофонд».

  1. Длинная история изменения цены (доступна на «ЦИАН») с большим снижением стоимости – квартира не востребована. Кроме случаев, когда изначальная цена была сильно завышена.
  2. Цена сильно занижена – указание на возможное мошенничество.

Полнота и точность описания Это хорошо Это плохо

  1. Описаны плюсы и минусы квартиры.

    Значит, продавцу нечего скрывать.

  2. Написано, остается ли мебель.

    Вы заранее знаете, что нужно докупить.

  3. Указаны юридические факторы: количество собственников, наличие обременений и т. д.
  4. Описаны неявные моменты: новая проводка, трубы, сантехника, выполненная звукоизоляция и пр.
  1. Просьба позвонить и уточнить детали в разговоре без описания квартиры.

    У жилплощади, вероятно, есть обременения или другие серьезные недостатки.

  2. Описания нет – у вас нет информации о квартире.
  3. Большое художественное описание без конкретных данных о квартире.

Перед назначением встречи позвоните продавцу и задайте несколько уточняющих вопросов. Это поможет вам отказаться от просмотра сомнительных вариантов и вы сэкономите время.

  • Какова реальная стоимость квартиры? Продавцы могут занизить цену в объявлении, а при осмотре этот факт всплывет. Вы потеряете время, которое можно было потратить на изучение варианта без скрытой наценки.
  • Есть ли торг? Торговаться лучше при личной встрече. Но если в объявлении было указано, что продавец не против снизить цену, лучше получить подтверждение.
  • Предстоит прямая или альтернативная продажа? Прямая продажа – вы просто покупаете квартиру. У продавца уже есть место жительства, куда он переезжает. Альтернативная продажа – вы покупаете квартиру и ждете, пока продавец найдет себе жилье. При этом въехать в квартиру вы не можете. Если вы хотите сразу жить в новой недвижимости, этот вопрос необходимо обговорить.
  • Есть ли юридические ограничения? Прописаны ли дети, есть ли неузаконенные перепланировки, сколько собственников в квартире, как она была получена в собственность и пр. Это поможет сразу понять, насколько сложной будет сделка купли-продажи.
  • В каком состоянии квартира? Узнайте о состоянии сантехники, когда был последний ремонт, какое уложено напольное покрытие, заменена ли проводка и т. д. Если продавец ограничивается только общими фразами, будьте внимательны, от вас могут скрывать что-то важное.
  • Кто продает квартиру? Определите, с кем имеете дело: риелтором или владельцем.
  • Продается ли квартира? Часто продавцы или посредники забывают снять объявление с площадок в Интернете. Так что нужно назвать адрес и сразу уточнить, продается ли эта недвижимость.
  • Каков точный адрес квартиры? Если продавец отвечает: «Я встречу вас у подъезда», – узнайте, почему он не хочет сказать адрес. Возможно, от вас пытаются скрыть серьезные недостатки квартиры.

Выберите несколько подходящих объявлений и договоритесь о встрече с продавцом.

Когда вы попадете в квартиру, внимательно осмотрите ее. Расскажем, на что нужно обратить внимание.

  1. Проверьте, стоят ли счетчики на горячую и холодную воду. Плюсом будет наличие счетчика на газ.
  2. Проверьте тягу вентиляции, поднеся к ней горящую спичку. Пламя должно сильно дрожать или вовсе потухнуть.
  3. Познакомьтесь с соседями или консьержем, расспросите их о самой квартире, ее жильцах, обстановке в доме и районе.
  4. Пройдитесь по квартире и прислушайтесь, не скрипят ли полы.
  5. Проверьте работоспособность оконных стеклопакетов.
  6. Оцените количество света в комнатах. Нередко соседние многоэтажки и деревья делают квартиру более темной. Если в течение дня света в помещения поступает мало, увеличатся расходы на электроэнергию из-за постоянно включенных люстр и бра.
  7. Включите и выключите свет во всех комнатах, чтобы проверить работу проводки.
  8. Оцените, насколько в квартире тепло или холодно. Зимой обязательно пощупайте батареи, чтобы узнать, насколько они горячие. Обратите внимание, на расположение квартиры – в угловых зимой холоднее.
  9. Включите воду во всех кранах, чтобы проверить качество сантехники. Если в доме стоит газовая колонка, проверьте ее работоспособность, регулируя напор и температуру воды.
  10. По возможности проверьте стены и потолок на наличие потеков и плесени.

Если обнаружите недостатки, не стесняйтесь спросить у продавца о них.

Узнайте, исправят ли их до покупки квартиры. Если нет, смело торгуйтесь, сбивая цену.

Все нравится? Пора переходить к следующему этапу.

Наступает важный момент – интервью с продавцом. Проводя опрос, вы покажете свою подкованность в юридических и бытовых вопросах. Это поможет отпугнуть мошенников.

Что обязательно нужно узнать? Вопрос Что мы хотим узнать Кто собственник(и) квартиры?

Желательно, чтобы вы контактировали напрямую с собственником, а не с его родственниками, помощниками и прочими личностями.

Если квартиру показывает риелтор, попросите показать договор на представление собственника по вопросам продажи квартиры.

Важно выяснить, кто будет принимать аванс и подписывать договор купли-продажи.

Если не владелец квартиры, то попросите предоставить генеральную доверенность на имя посредника.

На каком основании получили квартиру? Зарегистрировали ли право собственности? Нужно, чтобы право было зарегистрировано в.

Проверьте основания для регистрации права. Для этого попросите правоустанавливающий документ: дарственная, вступление в наследство, договор купли-продажи и пр. Сколько человек зарегистрировано в квартире?

Идеальная ситуация – зарегистрированных лиц по месту жительства нет.

Но случается она только при основательной подготовке. Узнайте количество и возраст зарегистрированных в квартире людей.

Уточните, что все они будут сняты с регистрационного учета из текущей квартиры и зарегистрированы в другой.

Состоит ли продавец в браке? Если да, согласен ли супруг(а) на продажу квартиры?

Обговорите получение письменного подтверждения согласия. Возможно, продавец был женат, но сейчас разведен, а квартира приобреталась в браке. В этом случает также требуется согласие, но теперь уже от бывшего супруга. Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети? Сделка с детьми может существенно осложнить процесс оформления покупки.

Сделка с детьми может существенно осложнить процесс оформления покупки. Нужно убедиться, что владелец квартиры получит разрешение на продажу от Органов опеки по месту жительства. Как долго квартира находится в собственности?

Чем больше срок владения квартирой, тем ниже для покупателя потенциальный риск.

Если после покупки прошло больше трех лет, предыдущие собственники, наследники, третьи лица и другие претенденты не смогут предъявить вам претензии. Это связано с истечением срока исковой давности.

Есть ли ограничения/обременения прав на квартиру?

Убедитесь, что нет возможных ограничений:

  1. идут судебные споры по поводу прав на нее;
  2. квартира куплена по договору ренты и рентополучатель еще жив.
  3. есть большие долги по коммунальным счетам;
  4. квартира заложена под кредит (ипотеку);

Проверка на наличие сторонних претендентов. После оформления сделки могут появиться неожиданные претенденты на квартиру: обделенные наследники, бывшие или нынешние супруги, обделенные несовершеннолетние и пр. Чтобы избежать такой ситуации, запрашиваем у продавца ряд документов.

  1. Разрешение от супруга продавца или нотариальное заявление о гражданском состоянии – эти документы нужны, если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке (совместно нажитое в браке имущество).
  2. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам – после покупки квартиры все долги перейдут к вам, поэтому нужно убедиться, что их нет.
  3. – по ней вы можете подтвердить право продавца на недвижимость и уточнить количество собственников.
  4. Расширенную выписку из домовой книги обо всех лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире – в ней проверьте наличие несовершеннолетних детей. Нужно убедиться, что у этих детей есть место жительства. Этот документ также позволит убедиться, что в квартире никто не зарегистрирован на момент заключения договора купли-продажи.
  5. Расширенная выписка из ЕГРН – она позволяет узнать о переходе прав собственности. С ее помощью вы поймете, как приобреталась и передавалась квартира. Ее можно запросить у продавца или получить самостоятельно, зная адрес и кадастровый номер квартиры.
  6. Разрешение на продажу квартиры от местных Органов опеки – нужно, если у ребенка есть доля в квартире или он ее владелец.

Проверка документов продавца. Убедитесь, что имеете дело с владельцем недвижимости, и узнайте о наличии всех необходимых для продажи документов.

Ведь именно продавец должен заниматься сбором большинства необходимых бумаг.

При этом от вас требуются только паспорт и оплаченная пошлина за покупку квартиры (оплачивается на сайте «» или в ПАО «Сбербанк»). Итак, что должен предоставить продавец (владелец недвижимости)?

  1. Документ-основание получения права собственности: дарственная, договор купли-продажи, право наследования и т. д.
  2. Выписка из .
  3. Разрешение Органов опеки при сделках с участием несовершеннолетних.
  4. Паспорт.
  5. Согласие супруга(и) на продажу, если продавец состоит в браке.

Проверка дееспособности продавца.

Запросите справки из Психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете в этих заведениях.

Справки, полученные более года назад, считаются недействительными. Предпочтительный вариант – продавец получает подтверждения дееспособности непосредственно перед оформлением купли-продажи. Чтобы показать серьезность своих намерений купить квартиру, нужно оставить некоторую сумму денег (не более 30 000–50 000 руб.) в качестве предоплаты.

При возникновении спорной ситуации с продавцом договор поможет вернуть деньги в судебном порядке.

Для этого существуют две формы: аванс и задаток. Подсказка Аванс – денежная сумма, которую передает покупатель продавцу в подтверждение своих намерений. Возвращается покупателю в полном объеме, если покупатель отказался от покупки.

Задаток – сумма, которая возвращается покупателю в двойном объеме, если купля-продажа не состоялась по вине продавца. Задаток остается у продавца, если покупатель отказался от приобретения квартиры.

Обеспечить юридическую безопасность поможет договор, в котором можно прописать различные дополнительные условия (). Он заключается в свободной форме и должен содержать следующую информацию:

  1. срок до возврата денег или оформления купли-продажи,
  2. условия возврата и невозврата,
  3. адрес квартиры,
  4. штрафные санкции (согласуются индивидуально),
  5. ее полную стоимость,
  6. внесенную сумму,
  7. ФИО, паспортные данные и подписи продавца и покупателя.

На нашем сайте вы можете ознакомиться с . Однако часто стандартную форму приходится дополнять.

Например, возможными штрафами при нарушении договора. Чтобы учесть все нюансы при составлении соглашения по авансу или задатку, можно обратиться к юристу.

Аванс передается наличными от покупателя продавцу. При желании вы можете попросить у продавца расписку в получении средств.

Однако это не обязательно, наличие подписанного договора не требует дополнительных подтверждений.

Проверка договора купли-продажи Убедитесь в чистоте договора, который предлагает продавец или риелтор. Вы можете сверить документ с, размещенным на сайте Росреестра.

Убедитесь, что в документе нет дополнительных условий, накладывающих на вас невыгодные обязательства: доплаты, отложенный переезд и пр. Если не уверены, что сможете проверить договор самостоятельно, обратитесь за помощью юриста.

Передача денег Через банковскую ячейку.

В последнее время стала популярной аренда банковской ячейки, из которой продавец впоследствии забирает оплату за квартиру.

Так вы получите гарантии, что продавец не пропадет с вашими деньгами. Для этого заключается трехсторонний договор между банком, продавцом и покупателем. Чтобы его заключить, достаточно прийти вместе с продавцом в отделение банка и предъявить ваши паспорта.

В договоре указывается список документов, позволяющий продавцу забрать деньги из банковской ячейки.

Как правило, это:

  1. договор купли-продажи квартиры, прошедший государственную регистрацию;
  2. выписка из ЕГРН, где владельцем недвижимости указан покупатель.

В договоре аренды ячейки указывается срок, в который продавец должен предоставить документы и забрать деньги. Если по истечении оговоренного отрезка времени, например, 1 месяц, этого не случится, вы можете забрать деньги обратно. Традиционно аренду банковской ячейки берет на себя покупатель, то есть вы.

Стоимость составляет 2000 руб. После заключения договора продавец получает ключ от банковской ячейки и кладет в нее деньги.

Аккредитив. Это безналичная форма оплаты, представляющая собой условное обязательство банка. Он берет на себя обязательство произвести платеж в пользу продавца, как только тот предъявит необходимые по договору документы.
Процесс расчетов выглядит следующим образом:

  • Если у банка нет сомнений в чистоте сделки, деньги поступают на счет продавца.
  • Банк открывает аккредитив и передает его оригинал продавцу.
  • Продавец и покупатель заключают договор, по которому расчет между ними ведется при помощи аккредитива.
  • Покупатель обращается в банк, где у него открыт расчетный счет, с заявлением на оформление аккредитива.
  • Продавец предъявляет банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи и другие документы, прописанные в договоре и аккредитиве.

Аккредитив открывается на любой срок и в дальнейшем может быть продлен.

Если срок аккредитива прошел, но продавец не предоставил документы, деньги автоматически поступают на счет покупателя. Обратите внимание, что банк не проверяет подлинность предоставленных документов, необходимых для осуществления перевода денег продавцу. Подписание Оформить сделку вы можете с помощью риелтора, которого нанял продавец, или в Многофункциональном центре (МФЦ).

Подписание Оформить сделку вы можете с помощью риелтора, которого нанял продавец, или в Многофункциональном центре (МФЦ).

Риелтор сам проследит за наличием всех необходимых документов и скажет, какие нужно предпринимать действия. Чтобы воспользоваться вторым вариантом, вам понадобятся все документы, перечисленные в блоках выше, и заполненный договор купли-продажи в 3 экземплярах. Образец можно на сайте Росреестра.

В МФЦ вам выдадут образцы заявлений и передадут документы для регистрации в Росреестр. Государственная регистрация в среднем занимает около 8–10 дней.

Договор может быть сделан в одной из двух доступных форм.

Главное, чтобы она была письменной, а не устной ( и ГК РФ).

  1. Нотариальная форма – это договор, подлежащий обязательному заверению. В данном случае нотариус выступает гарантом юридической чистоты сделки. При возникновении споров между продавцом и покупателем оспорить в суде правомерность такого договора значительно сложнее. Кроме того, в некоторых случаях нотариальная форма является обязательной: при заключении (рента), при долевой собственности на объект, а также в случаях, когда один из собственников несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин.
  2. Простая письменная форма (ППФ) – унифицированный договор, который вы составляете по своему усмотрению. В образце содержатся все основные условия, которые требуются по. Чтобы учесть все важные нюансы, при составлении соглашения можно обратиться к юристу. Он профессионально оценит текущий вариант или подготовит новый проект договора.

Обычно главные проблемы обнаруживаются на этапе проверки документов и оформления договора купли-продажи. Среди них скрытые юридические сложности, мошенничество продавца, претенденты на квартиру и пр.

Сотрудничество с риелтором не всегда полностью защищает от рисков.

Если вы сомневаетесь в чистоте сделки и хотите не потерять квартиру в дальнейшем, обратитесь к юристу. Статьи по теме

Как выбрать квартиру для покупки?

› › Перед тем, как купить хорошую квартиру, придется потратить много времени на поиски. Если знать, на какие критерии обращать внимание, можно сэкономить несколько дней или даже недель.

Для первичного и вторичного рынка критерии разные, но есть общие моменты, которые нужно учитывать. Рассмотрим, как выбрать недвижимость на первичном и вторичном рынке, избежать мошенников, проверить продавца и не потерять свои деньги.

Автор, юрист 07.09.2020Актуальность 914 Просмотров 17 мин Чтение Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону Бесплатный звонок для всей России.Задать вопросБесплатная консультация юристаВ статье расскажем:Недвижимость на первичном и вторичном рынке отличается не только годом строительства, но и рисками при покупке. Приобретение жилья у хорошего застройщика существенно снижает эти риски, но выбрать его не так просто.Как правильно выбрать квартиру в новостройке и на что обратить внимание:

  • Документы строительной компании.
  • Акции и скидки от застройщика.
  • Сроки строительства по договору.
  • Репутация застройщика.

Примечание: для начала стоит определиться, в каком районе и какая квартира нужна. Недвижимость в центре города обычно дороже той, что продается на окраине.

Подобрать подходящее жилье могут риэлторы, но можно заняться поисками и самостоятельно.Первое и самое главное при выборе квартиры – репутация застройщика.

В каждом городе есть строительные компании, о которых все знают, и они работают давно. Если организация занимается строительством многоэтажек более пяти лет и о ней мало негативных отзывов, и есть знакомые, купившие недвижимость именно у нее, стоит обратить внимание именно на эту компанию.Есть и минус: застройщики-«старожилы» с хорошей наработанной репутацией нередко продают недвижимость по завышенным ценам по сравнению с теми, кто работает недавно.Перед тем, как выбрать квартиру для покупки у конкретной компании, рекомендуется изучить отзывы о ней. Отклики на странице самой организации неинформативны и зачастую заказные.

Лучше поискать отзывы на других интернет-ресурсах. Если их совсем нет, это неплохо: как правило, люди пишут негативные отклики гораздо охотнее, чем положительные.

Отсутствие отрицательных отзывов на нескольких ресурсах косвенно указывает на добросовестность компании.Совет: желательно опросить и знакомых, которые приобретали недвижимость в новостройках. Они могут без прикрас рассказать обо всех плюсах и минусах застройщика и самого жилья. Еще можно проверить компанию , чтобы посмотреть, участвовала ли она в судебных разбирательствах, и в чем было дело.

Для проверки достаточно ввести название организации в поисковую строку.

Елена Плохута(Гражданское право, стаж 7 лет)Задать вопросСроки строительства – немаловажный фактор. Если стройка только на стадии котлована, а квартира нужна срочно, такой вариант не подойдет. Лучше выбрать недвижимость на завершающем этапе строительства, но и стоить она будет дороже.Оптимальный вариант для желающих сэкономить – покупка жилья по договору уступки права требования, когда строительство уже завершено, но дом еще не введен в эксплуатацию.

После ввода он будет стоить дороже. Договор уступки обычно заключается, если человек купил квартиру по договору долевого участия на раннем этапе строительства, но позднее передумал там жить и решил продать. Так происходит подмена дольщиков по ДДУ.Важно!

Сроки строительства всегда указываются в договоре. Если застройщик их нарушает, согласно дольщик вправе взыскать с него неустойку в размере 1/100 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый день просрочки.Перед покупкой квартиры у застройщика нужно убедиться, что у него есть все документы:

  1. договор аренды земельного участка, на котором ведется строительство. Или выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
  2. договор со страховой компанией, в которой застрахована ответственность застройщика перед дольщиками.
  3. разрешение на строительство;
  4. допуск СРО, лицензия;
  5. проектная декларация;
  6. свидетельство о госрегистрации;
  7. проектная декларация;
  8. учредительные документы;
  9. проектная документация;

Не лишним будет и изучение проекта договора, по которому дольщики приобретают недвижимость.Летом традиционно в сфере строительства затишье, и в этот момент можно купить квартиру в новостройке с хорошей скидкой – до 15% от полной стоимости.

Нередко застройщики устраивают акции и перед праздниками.Совет: если хочется сэкономить, стоит обратить внимание на новостройки в микрорайонах, которые только начинают застраиваться.

Квартиры там обычно продаются дешевле, но и располагаются они не в центре города.Елена Плохута(Гражданское право, стаж 7 лет)Задать вопросПройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случаеВы выступаете в роли продавца или покупателя?

  1. Продавец
  2. Покупатель

Квартира в новостройке или на вторичном рынке?

  1. Вторичное жилье
  2. Первичное жилье

Сделка планируете с привлечением кредитных средств?

  1. Нет
  2. Да

Нужна ли вам помощь по налоговому вычету?

  1. Да
  2. Нет

ИмяТелефон ОтветитьПриобретение вторичной недвижимости более рискованно: всегда есть шанс «нарваться» на квартиру в залоге или спорное жилье, у которого внезапно могут появиться наследники.

И если с ответственными застройщиками юридически все более-менее чисто, то найти порядочного продавца жилья на вторичном рынке сложнее.На что обратить внимание при выборе квартиры:

  • Мебель.
  • Документы продавца.

Примечание: вторичное жилье сейчас практически нереально купить у собственника: везде объявления размещают риэлторы. И не все они работают хорошо, а за услуги берут около 100 000 руб.

Если хочется сэкономить, стоит поискать жилье , поставив галочку в параметрах – «Только от собственников».Продавец обязательно должен представить свежую выписку из ЕГРН (не более одного месяца), паспорт, а также документ, подтверждающий основание возникновения права собственности: старый договор купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве, дарственную. Если вместо него жилье продает третье лицо, понадобится нотариальная доверенность ().Обязательно нужен и техпаспорт. Изучив его, можно узнать, проводилась ли перепланировка.

Если она была, понадобятся документы из БТИ.

Квартиру с неузаконенной перепланировкой или переустройством лучше не покупать, потом придется узаконивать самостоятельно.При выходе на сделку продавец должен представить выписку из домовой книги, где будет указано, есть ли зарегистрированные граждане на жилплощади. Подтвердить отсутствие долгов по коммунальным услугам он может справкой из ТСЖ или УК.В объявлениях фотографии квартир обычно публикуются с мебелью, чтобы привлечь больше потенциальных покупателей. В реальности же после показа и договоренности с покупателем продавец может забрать ее вместе с техникой.

Если хочется сразу заехать и жить, этот момент стоит уточнить заранее. Если же собственник говорит, что все заберет, это повод для небольшого торга.Совет: из собственного опыта работы с недвижимостью могу сказать, что мебель играет роль только при покупке квартир с дизайнерским ремонтом, где однушка может стоить и 10 000 000 руб.

Цены на стандартное жилье с мебелью всегда выше, чем без нее. Например, человек может продавать квартиру с мебелью за 3 000 000 руб., а рядом аналогичное жилье без нее будет стоить 2 500 000 руб.

Фактическая же стоимость всяких диванов и кресел в обычных квартирах редко превышает 100 000 руб. с учетом износа, и новые владельцы в 90% случаев ее выбрасывают.

Для экономии проще купить «голую» жилплощадь, и на разницу в 500 000 руб., как в примере, обставить ее самостоятельно всем новым.Елена Плохута(Гражданское право, стаж 7 лет)Задать вопросМногоквартирные дома, построенные до 2 000 года, включаются в программу капитального ремонта.

Проверить, планируется ли он в ближайшее время, можно на сайте Там же можно получить и другую информацию: не признан ли дом аварийным, когда он сдан в эксплуатацию, сколько в нем собственников.Все сложнее с домами советской постройки. По ГОСТу срок службы инженерных сетей без капитального ремонта составляет 25 лет, но нередко он нарушается.

Если есть трещины на фасадах или в подъездах, конденсат в углах помещений, установлены железные скобы для «поддержки» стен, стоит отказаться от покупки.Есть и общие критерии, которые помогут понять, как и где лучше искать квартиру для покупки:

  1. район и инфраструктура;
  2. соседи;
  3. коммуникации;
  4. этаж;
  5. материалы для строительства;
  6. планировка;
  7. стоимость;
  8. отделка.
  9. лифты;

Эти критерии важны как при покупке вторичной, так и первичной недвижимости.Логичнее искать квартиру рядом с работой, школой или детским садом. Если же найти подходящее жилье в определенном районе в пешей доступности от них не удается, можно посмотреть недвижимость подальше.

Главное, чтобы не приходилось добираться слишком долго или с пересадками.

Маршрут общественного транспорта лучше рассчитать заранее.Хорошо, если рядом с домом есть магазины, но нужно обратить внимание на график их работы.

Бывает так, что они открыты только до 19-20.00, и тем, кто поздно приходит с работы, такой режим может показаться неудобным.Если рядом расположен круглосуточный торговый центр, это минус для тех, кто ищет жилье в тихом районе.

Тишины там не будет: днем в ТЦ сотни людей ходят за покупки, а ночью площадки возле них может «оккупировать» молодежь на машинах и с громкой музыкой.Любителям сэкономить подойдут районы с только развивающейся инфраструктурой. Жилье там продается на 15-30% дешевле, чем там, где уже есть школы, магазины, детские сады, поликлиники и частные клиники.

Но все зависит от материала, из которого построен дом: например, двухкомнатная хрущевка в развитом районе будет стоить примерно столько же, сколько новая двушка в менее благоустроенном.Планировка – один из важных моментов. В новых домах квартиры строятся в основном без проходных комнат.

В старых они есть. Это неудобно, если семья большая или часто приезжают гости.Сейчас есть несколько видов планировок:

  • Линейная. Все комнаты изолированы, располагаются друг за другом по коридору.
  • Свободная. В квартире стены вообще отсутствуют. Собственник может запланировать расположение помещений как угодно. Продаются на 5-10% дешевле средней рыночной стоимости и только в новых домах. Встречаются и на вторичке, если человек купил жилье у застройщика, а затем решил продать.
  • Европланировка. Все комнаты изолируются, но между кухней и гостиной перегородки нет. Плюс такого решения в большом пространстве, минус – в возможных запахах во время приготовления пищи. Но для многих это некритично.
  • Хайфлет – жилье с потолками от 3,2м. Такая высота визуально увеличивает пространство, подходит для реализации дизайн-проектов.

Есть и редкоформатное жилье: пентхаусы с открытыми террасами, двухуровневые квартиры, эркерами, окнами в ванных комнатах. Покупателям стоит подготовить немалую сумму для дизайна по проекту: квартиры с уникальными планировками отделывать дороже, чем со стандартными.Комфорт и звукопроницаемость во многом зависит от типа дома.

Сейчас на рынке преобладают:

  • Панельные. Шумоизоляция плохая, стоят недорого. Много несущих стен, перепланировку сделать сложно. Если есть швы между плитами, зимой будет прохладно.
  • Кирпичные. Шумоизоляция на среднем уровне. Средняя цена выше, чем на панельные, но ниже, чем на монолитные. Хорошая энергоэффективность. Кирпичные дома сейчас практически не строятся, их проще встретить на вторичном рынке.
  • Монолитные. Строятся по индивидуальным проектам, стоят дороже панельных или кирпичных. Потолки обычно высокие, высокая энергоэффективность. Шумоизоляция намного лучше, чем в панельных или кирпичных.

Обратите внимание!

Если сумма на покупку квартиры ограничена, можно приобрести ее и в панельном доме, а потом сделать звукоизоляцию.

Это будет стоить порядка 100 000-200 000 руб.

в зависимости от технологии и площади жилья.Элитное жилье от застройщика обычно строится «под ключ», для отделки используются материалы среднего качества.

Практически любая компания старается сэкономить. Если в договоре указано одно, а при сдаче выясняется, что ремонт сделан некачественно, это повод потребовать исполнения обязательств с застройщика через суд.Многие компании отделывают квартиры «под ключ» и по собственным дизайн-проектам.

Такая недвижимость стоит максимально дорого.

Качество неплохое, но покупателям нередко приходится устранять недостатки собственными силами.Стандартные квартиры без претензий на «элиту» продаются со средним ремонтом.

Сантехника обычно самая дешевая, но некоторое время пользоваться ею можно.Можно купить жилье и с черновой отделкой, где бетонный пол и голые стены. Это дает пространство для реализации собственных дизайн-решений, как и покупка квартиры с чистовой отделкой, где все уже подготовлено для поклейки обоев, покраски, укладки ламината, и пр. Недвижимость с черновой отделкой всегда дешевле.Квартиры на первых этажах стоят дешевле, чем на средних.

Но жизнь в них постоянно сопровождается шумом из подъезда и любопытствующими людьми, которые любят заглядывать в окна с улицы.Последние этажи тоже обходятся дешевле средних.живописный вид, если окна выходят на улицучастая течь крыши, что характерно для старых домов. Заливает именно последние этажи. Если же дом новый, такой проблемы не должно быть.В доме может сломаться лифт, и тогда на последний этаж по лестнице подняться будет тяжело, особенно для родителей с маленькими детьми.

Придется ждать, когда лифт починят, и нередко на это уходит несколько дней.В строящемся доме по понятным причинам узнать о соседях не получится.

Если же дом частично заселен, с ними можно познакомиться, чтобы сложилось впечатление, с кем придется рядом жить.Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, можно спросить о соседях у продавца. Но вряд ли он скажет правду. Даже если рядом живет конфликтный сосед, продавец будет об этом молчать: ему нужно продать жилье.При покупке жилья в новостройке все коммуникации новые, и вероятность аварии ничтожно мала.

Если же жилплощадь покупается на вторичке, стоит спросить у собственника, когда менялись батареи и трубы. Если недавно и он может предоставить чеки от подрядчиков, это хорошо.Если коммуникации старые, следует приготовиться к тому, что в ходе капитального ремонта придется их менять.

Это дополнительные затраты.Важно! Покупателю стоит спросить у продавца и о наличии счетчиков.

Если их нет, после покупки они должны быть установлены, иначе плату за электроэнергию и водоснабжению будут начислять по средним нормам. Это всегда дороже, чем по приборам учета. Также счетчики должны своевременно проходить поверку, и для каждого есть свой срок использования.В старых домах стоят стандартные лифты, обычно по одному на каждый подъезд.

Это неудобно при переезде: придется заносить и перевозить минимум вещей.

Если в доме есть и пассажирский, и грузовой лифт, это плюс.Если квартира продается на вторичном рынке по слишком низкой цене, покупателя это должно насторожить.

Есть вероятность, что от нее пытаются быстрее избавиться. До заключения договора лучше проверить ее: собственник не расскажет о юридических проблемах с ней.Покупать квартиру у застройщика выгоднее на начальном этапе строительства. С прохождением каждого этапа цена будет увеличиваться.

Дороже всего стоит готовое жилье после введения в эксплуатацию. Если купить жилплощадь в строящемся доме, это позволит сэкономить до 30% от стоимости готовой квартиры. Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы Запрос на обратный звонок Перезвоните мне Если сделку сопровождает юрист, проверкой должен заниматься он.

При обращении к риэлтору все зависит от условий договора: если там не указана услуга юридического сопровождения, отвечать за чистоту сделки риэлтор по закону не будет.Можно проверить жилье и самостоятельно через .

Для этого достаточно указать адрес квартиры и сформировать запрос.

Если она в залоге у банка, информация отразится на экране.Совет юриста: покупателю лучше в электронном виде. Там будут указаны сведения о собственнике и ограничениях. Это обойдется в 350 руб. Информация в электронном сервисе обновляется крайне редко, и имеющиеся сведения на момент покупки могут быть неактуальны.

Например, если обновления вносились 24 числа, на квартиру наложен арест 25-го, а выставлена на продажу она 26-го, скорее всего покупатель не узнает об ограничениях, запросив информацию онлайн. Что касается выписки из ЕГРН, то она сразу будет содержать актуальные сведения.Елена Плохута(Гражданское право, стаж 7 лет)Задать вопросЕсли покупатель еще не определился, где брать квартиру – на вторичном рынке или у застройщика, — стоит ознакомиться с преимуществами и недостатками обоих вариантов:Низкая стоимость: до 30-40% дешевле готового жильяБольшой выбор квартир с разным дизайном и планировкой Некоторые застройщики предоставляют рассрочку Использование современных технологий в ходе строительства, что положительно сказывается на комфорте в дальнейшемГарантия на коммуникации (но дается не всегда)Некоторые компании предоставляют клиентам возможность заказа индивидуальной планировкиАдекватные соседи: вероятность соседства с алкоголиками или наркоманами в новостройке существенно ниже, чем в старых домахПридется ждать завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, чтобы заселитьсяВысокие риски: стройку могут «заморозить», и придется ждать возобновления, или обращаться в суд Если квартира под самоотделку, это влечет дополнительные затраты на ремонт. Купить и сразу заехать не получитсяЗастройщики нередко не выполняют обязательства по договоруВ новые дома переезжают все владельцы квартир, и у соседей ремонт может длиться несколько летЧаще всего вторичное жилье продается с ремонтом.

Можно купить и переехать Продавцы обычно охотно торгуютсяРазвитая инфраструктура. Большинство новостроек в новых микрорайонах не могут этим похвастаться Квартиры стоят дешевле, чем в новостройкахСкрытые дефекты ремонта и коммуникаций проявляются практически всегда, если продавец о них умолчалЕсли покупается квартира в сталинке или хрущевке, шанс соседства с асоциальными личностями весьма велик Возможно неожиданное появление других наследников, если продавец получил жилье по наследствуУстаревший дизайн / ремонт В каких домах лучше покупать квартиру?

В большей степени все зависит от суммы, которую покупатель готов отдать за недвижимость.

Если денег достаточно, стоит обратить внимание на новые монолитные дома.

Какие квартиры продаются лучше всего? Если говорить про вторичный рынок, наибольшим спросом пользуются однушки и студии.

Сложнее всего продаются трех-пятикомнатное элитное жилье с дизайнерским ремонтом: его стоимость в разы выше стандартного, и не каждый может его купить. Какие квартиры лучше не покупать?

Настороженно стоит отнестись к недвижимости, полученной в наследство или купленной за маткапитал. В последнем случае продавец по закону обязан выделить доли всем членам семьи.

Зачастую это требование не соблюдается, и в случае продажи сделку может оспорить орган опеки, Пенсионный фонд, прокуратура, супруг или ребенок по достижении Как выбрать квартиру для покупки на вторичке и не нарваться на мошенников?

В первую очередь нужно проверить документы и самостоятельно заказать выписку из ЕГРН.

Мошенники обычно выставляют жилье по цене значительно ниже рыночной, и действуют от имени собственников по доверенностям. Они могут быть подложными. Хочу купить жилье, есть два варианта.

Первый – в хорошем районе по низкой стоимости с ремонтом, но в ипотеке. Второй – район не слишком хороший, ремонт такой же, но без обременений. Какую квартиру выбрать? В первом случае продавец должен погасить ипотеку, чтобы банк снял обременения.

Если у него нет денег, покупатель может внести задаток, равный сумме задолженности. Обременение снимается за три рабочих дня.

Документы на регистрацию перехода права собственности можно подать сразу же после заключения договора. Риски для покупателя есть, но они минимальны.Если такая схема покупателя не устраивает, лучше прибегнуть ко второму варианту. Но при первом сопровождение сделки грамотным юристом сводит все риски к минимуму.

  • Главный критерий выбора квартиры в новостройке – репутация застройщика. Если она хорошая, скорее всего он выполнит все обязательства по договору, и покупатель получит то жилье, которое хочет.
  • Выбирая жилье, следует обратить внимание на инфраструктуру района, материал постройки дома, его состояние, коммуникации, этаж, транспортное сообщение.
  • Перед тем, как окончательно подобрать квартиру для покупки и заключить договор, рекомендуется тщательно изучить документы продавца и историю перехода права собственности.
  • Приобретение недвижимости на вторичном рынке более рискованно, чем в строящемся доме.
  • При покупке жилья лучше сначала определить критерии выбора квартиры: в каком районе она нужна, какова оптимальная стоимость, планировка, этаж, и пр.

Елена Плохута(Гражданское право, стаж 7 лет)Задать вопрос Не нашли ответа на свой вопрос?

Звоните на телефон горячей линии: Бесплатная консультация для посетителей сайта Елена ПлохутаА у вас был опыт покупки квартиры? Поделитесь советами и задавайте вопросы Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать Рекомендуем по теме

Советы покупателям, как выбрать квартиру?

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Тенденции рынка

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агентаЧастный маклер26 апреля 2011 18 33500Никто не будет спорить, что для любого человека покупка недвижимости – это важное событие.

Однако и сам процесс подбора жилья невольно меняет привычный уклад жизни. С момента принятия решения до оформления сделки стресс становится обычным состоянием.

А все из-за того, что зачастую покупатель не вполне точно представляет, чего же он хочет на самом деле. Мой опыт работы позволяет дать несколько советов настоящим и будущим покупателям квартир. Идеальных квартир не существует Когда человек говорит, что он хочет купить жилье, в его воображении уже существует какой-то образ идеальной квартиры.

Особенно у женщин. В их будущей квартире уже стоит симпатичная мебель, роскошные предметы интерьера на подоконниках пышно цветут любимые фиалки, а на кухне вся необходимая бытовая техника, мраморная столешница и плита любимого цвета.

Все вокруг «чистенько» и «светленько». Естественно, попадая в чужое жилье и не увидев всего этого в реальности, покупатель разочарован и идет дальше искать «ту самую квартиру». У меня был случай, когда одна семья посмотрела 47 варианта!

Я даже завел отдельную тетрадочку с их просмотрами. Через месяц мы вернулись к первой просмотренной! Слава богу, что ее не успели купить и мы совершили сделку.

Подбирая квартиру, выкиньте из головы ваш вариант идеальной квартиры.

Вы покупаете стены. Посмотрите, удобно ли вам будет передвигаться в этом помещении, как может встать ваша мебель, сможете ли вы сделать какую-либо перепланировку. А предметы интерьера и цветы обязательно будут, но уже в вашей реальной квартире. Первое впечатление не всегда самое верное Бывает, что покупатель, только ступив на порог, тут же разворачивается и уходит.

Его что-то смутило, может, слишком активная собака или громкоголосые хозяева. Никогда при просмотре жилья не поддавайтесь эмоциям.

Раз уж вы зашли в эту квартиру, осмотрите внимательно все до конца. Возможно, это лучший вариант, который вам предложили.

И если через день-два вы все время вспоминаете какую-то квартиру, где вам не очень понравилось, договоритесь еще раз о показе. Настаивайте на просмотрах в дневное время Вечером при искусственном освещении многие недостатки квартир прячутся по углам.

Если продавец упорно отказывается показать квартиру днем, значит, ему есть что скрывать. Лучшее время просмотров – полдень. Вы сможете оценить естественное освещение: заглядывает в квартиру солнышко или придется жить с включенным светом.

Сможете как следует рассмотреть состояние пола, системы отопления и потолков. Даже если квартира по своей планировке и расположению вам понравилась, все равно вы должны знать, надо ли будет вкладывать дополнительные средства в ремонт этих составляющих.

Представьте, что вы здесь уже живете Допустим, вы нашли подходящий вариант.

Всё вас устраивает и в квартире, и в документах, и в продавцах. Тем не менее, перед тем, как вносить аванс, подойдите в дневное время к дому, осмотрите его со всех сторон. Оцените возможность парковки, удаленность общественного транспорта, разведайте расположение ближайших магазинов и социальных объектов.

Не надо выискивать недостатки. Просто представьте себе, что вы уже живете в этом доме и этом районе. Уютно ли вам будет здесь? В моей практике был случай, когда семья, купив хорошую квартиру в хорошем районе, через пару месяцев после новоселья обратилась с просьбой помочь им переехать в другой район.