Последовательность плодготовки документов при строительстве котеджа

Последовательность плодготовки документов при строительстве котеджа

Как оформить разрешительную документацию на строительство


Шаг 1. Соберите документы:

  1. другие документы.
  2. в случае реконструкции многоквартирного дома: решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, а если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме — согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме;
  3. правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, а также утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка;
  4. копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории в случае строительства объекта капитального строительства, в связи со строительством или реконструкцией которого подлежит установлению или изменению зона с особыми условиями использования территории;
  5. заявление на предоставление государственной услуги (заполняется онлайн);
  6. положительное заключение экспертизы проектной документации (в части ее соответствия ряду требований) в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, в том числе в случае, если данной проектной документацией предусмотрены строительство или реконструкция иных объектов капитального строительства, включая линейные объекты (применительно к отдельным этапам строительства), если такая проектная документация подлежит экспертизе (в случае отсутствия указанных сведений в интегрированной автоматизированной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы (ИАИС ОГД) или в едином государственном реестре заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (ЕГРЗ)). Если проектная документация не подлежит экспертизе и отсутствует в ИАИС — результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в проектной документации;
  7. согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;
  8. подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в Градостроительном кодексе, предоставленное органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации, в случае внесения изменений в проектную документацию в ходе экспертного сопровождения (в случае отсутствия сведений в информационных системах и ресурсах города Москвы или в ЕГРЗ);
  9. подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям Градостроительного кодекса, предоставленное лицом, являющимся членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, и утвержденное привлеченным этим лицом в соответствии с кодексом специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования в должности главного инженера проекта, в случае внесения изменений в проектную документацию;
  10. при обращении доверенного лица: документ, удостоверяющий полномочия представителя;

В случае, если земельный участок образуется из земель, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, при условии, что такие земли не обременены правами третьих лиц (за исключением сервитута, публичного сервитута), кроме земельных участков, подлежащих изъятию для государственных нужд, выдача разрешения на строительство такого объекта допускается до образования указанных земельного участка. Она происходи на основании утвержденного проекта межевания территории и (или) градостроительного плана земельного участка и утвержденной в соответствии с земельным законодательством схемы расположения земельного участка а кадастровом плане территории.

В этом случае предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства не требуется.

Вместо данных правоустанавливающих документов к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются реквизиты утвержденного проекта межевания территории либо схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.Шаг 2. Подайте документы. Разрешения на строительство выдает Комитет государственного строительного надзора города Москвы.
Подайте документы. Разрешения на строительство выдает Комитет государственного строительного надзора города Москвы.

Заявку на выдачу разрешения нужно подавать онлайн на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru

Как получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, какие документы для этого нужны?

Без согласования с государственными органами строительство частного жилого дома расценивается как самовольная постройка. Процедура получения разрешения на строительство дома по , вступившим в силу 03.08.2018 г., упрощенная, установлен декларативный (уведомительный) порядок, пакет документов сокращен. Для ИЖС новые правила обязательные с 04.08.2019 г., для СНТ и ЛПХ – с 01.03.2019 г.

А для тех, кто получил разрешение по старым нормам (до 04.08.2018 г.) новое уведомление для одобрения строительства подавать не надо. Содержание

Для возведения жилья предназначены только земли населенных пунктов и в некоторых ситуациях сельскохозяйственного назначения (но категорически запрет касается с/х угодий):

  1. ЗСХ – наделы для сельскохозяйственной деятельности, есть некоторые ограничения.
  2. ЗНП – для недвижимости поселений, границы определяются градостроительными нормами;

На перечисленных двух категориях допускается возведение жилых домов. Нельзя строить на землях особо охраняемых, промышленного и с иными целевыми статусами, водного и лесного фондов, за исключением случаев изменения режима на условно-разрешенный.

Строительство индивидуального жилья разрешено только на участках:

  1. предназначенных прямо для ИЖС,
  2. ЛПХ (подсобные хозяйства),
  3. на наделах для садоводства.
  4. относящихся к населенным пунктам,

Надо отметить, что термин «дачные участки» упразднен (вместе с ДНП). Теперь это земли:

  1. садовые – разрешено создавать жилье на участке, в данном случае оно будет называться «садовыми домиками»;
  2. огороднические – только для хозпостроек, бытовок, подобных некапитальных сооружений для периодического проживания.

Теперь по законодательству нет официальных терминов «дачи», «дачные дома», «дачные хозяйства», а есть – объект ИЖС (жилой дом) и садовые дома. Для последних раньше не требовалось ничего подавать, а теперь необходимо уведомление, но можно воспользоваться отсрочкой до 1 марта 2021, ввиду дачной амнистии.

Закон дал четкое определение ИЖС – 3 этажа, 20 м в высоту, невозможность разделения на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры, блоки).

Если участок в составе товарищества садового некоммерческого (все бывшие формы упразднены, есть только СНТ) строить жилье можно, а если огородного (ОНТ) – нельзя. По садовым товариществам есть нюанс: если этот статус временный, предусматривающий возможность распространения городской застройки на него, то возведение жилья может быть ограничено.

В свою очередь ЗНП, ЗСХ зонированы, и надо узнавать, в каком районе что можно строить – информация содержится в (ВРИ), уточняющих обременения и ограничения.

Например, район может быть предназначен только для с/х животноводства, где жилая застройка не допускается.

Согласно ВРИ, на ЗНП есть участки для следующего:

  • Таунхаусы – сооружения, блокированные с двух сторон, это дома, располагающиеся в ряд, вплотную друг к другу.
  • Наделы для среднеэтажной застройки, небоскребов. Допускаются строения выше 3-х уровней.
  • Личные подсобные хозяйства (ЛПХ). Кроме малоэтажного жилья, разрешены постройки для животных.
  • Зоны для обеспечения жилых кварталов: для объектов общепита, торговли, образовательной сферы и т. д.
  • Малоэтажные объекты, то есть наделы для ИЖС, садовых домов с пристройками. Разрешены дома на 3 этажа, до 20 м в высоту, не разделяемые на отдельные объекты недвижимости.

  • Палаточные городки, трейлеры.

Подавать уведомление на согласование стройки нужно только для ИЖС и садовых домов – для гаражей, бань, сараев, хозяйственных объектов и подобного этого не требуется. ВРИ для ЗСХ (земли должны быть связаны с сельскохозяйственной деятельностью):

  1. с возможностью капитальных построек ИЖС: дома можно строить на участках для ЛПХ, садоводства;
  2. с запретом на возведение домов. На наделах для огородничества допускаются только хозяйственные и некапитальные постройки, на с/х угодьях запрещено любое строительство.

Участок может иметь несколько ВРИ, например, относиться одновременно к ЛПХ и к ИЖС.

Согласно изменениям в ГрК РФ, внесенным , принятым 03 и вступившим в силу 04 августа 2018 г., старый разрешительный порядок для ИЖС заменен упрощенным (декларативным или уведомительным).

Разрешение потребуется, но теперь оно имеет иную форму, несколько отличающуюся организационно-правовую природу, и называется

«уведомлением о соответствии и допустимости стройки»

. Согласовывать строительство надо, но теперь сделать это намного проще, процедура больше стала напоминать одобрение.

Теперь с 04.03.2018 г. для ИЖС, а с 01.03.2019 г. – для ЛПХ, СНТ надо обязательно согласовывать возведение индивидуальных частных жилых объектов посредством уведомлений. Известить администрацию нужно дважды: перед началом работ, чтобы получить одобрение и после его окончания – для принятия в эксплуатацию и регистрации собственности.

Уведомительная процедура введена для объектов площадью до 500 м² для ИЖС, ЛПХ в рамках поселений, для садовых домиков. Если площадь более 500 м² – надо готовить проект и делать его экспертизу, применяются правила разрешительного порядка. До 1 марта 2021 г. законом от 02.08.2019 г.

снова продлена так называемая «дачная амнистия».

Если объект (жилой или садовый дом) возведен без разрешения, его можно ставить на учет в кадастре и регистрировать лишь на основании технического плана и бумаг о принадлежности земли.

Хотя в данном случае уведомления о начале стройки, задекларированные как обязательные для регистрации права собственности, не потребуются.

Если же строительство начато без разрешения до 04.08.2018 г., можно подавать уведомление о его начале до 1 марта 2021 г.

По новым нормам ( ГрК РФ) в местные администрации, органы исполнительные и самоуправления надо предоставлять уведомления о начале и конце стройки.

Способы подачи:

  1. заказным отправлением,
  2. при посещении,
  3. посредством портала Госуслуг или МФЦ.

Орган власти на протяжении 7 дней после получения документов должен их рассмотреть.

Уведомление о начале стройки подается после подготовки проекта и до старта работ, которые можно начинать только после получения ответного извещения от администрации об успешном согласовании.
Случаи, когда подают уведомления:

  • Планируется стройка, реконструкция.
  • Определение соблюдения установленных параметров и возможности стройки.
  • Для установления соблюдения возведенными объектами, проведенной реконструкцией градостроительных норм.
  • Изменение характеристик предполагаемого строительства/реконструкции.

Застройщик уведомляет о следующем:

  1. изменения в работах;
  2. завершение стройки.
  3. что именно планируется;

Содержание уведомления (ст.

51. 1 ГрК РФ):

  • Указание на отсутствие у постройки назначения для создания отдельных объектов недвижимости.
  • Желательный способ получения ответа.
  • Ф.И.О застройщика, место жительства, данные идентифицирующих бумаг (паспорта) и контактные. Полные реквизиты юридического лица, если соискатель является таковым.

  • Кадастровые данные (если есть), адрес или указание на местоположение ЗУ (в кадастровой выписке).
  • Сведения о характеристиках объекта (высота, этажи, площадь, объем, габариты), отступы от границ надела.
  • Данные документов о правах на надел, о ВРИ.

Форма уведомлений о строительстве закрепляется федеральными органами власти.

Бланк есть в приложении Процедура бесплатная, никаких пошлин и дополнительных платежей нет. Бланк для уведомления для ИЖС имеет четыре раздела.
Порядок оформления: Раздел Заполнение Застройщик полные реквизиты физического или юридического лица, данные госрегистрации Участок

  1. сведения о правах, ВРИ (есть в бумагах о собственности, аренде, это «ИЖС» или «садовый дом»);
  2. идентификатор по кадастру;
  3. реквизиты правоустанавливающих бумаг, если данных нет в ЕГРН.
  4. отступы;
  5. адрес или характеристика, показывающая расположение ЗУ;

Объект

  1. если есть отклонения и для них получено разрешение, то указывают его реквизиты;
  2. в графе об отступах упоминают о приложении схемы;
  3. назначение, цель (возведение/реконструкция);
  4. права субъектов;
  5. пространственные, геометрические и пр.

    параметры;

  6. сведения о типовых решениях или внешнее описание, если стройка на землях с исторической ценностью;
  7. упоминание, что не могут быть выделены самостоятельные части.
  8. кадастровые реквизиты (если есть);

Схематическое изображение, оно же СПОЗУ Делают самостоятельно или заказывают (5 000 – 20 000 руб.).

Можно нарисовать (1:500) от руки или графическими программами на ПК. Для этого потребуется ГПЗУ (а именно чертеж), его выдает бесплатно районный архитектор. Нормы по СПОЗУ есть в прик. Минстроя N 591/пр.
Пакет бумаг должен содержать (копии):

  1. бумаги о правах на участок, если в ЕГРН отсутствуют данные о его регистрации.
  2. его представителя,
  3. доверенность последнего,
  4. о личности заявителя,

Если стройка на землях исторических поселений, то потребуется подать описание внешнего вида здания.

Согласно новому декларативному порядку, старое разрешение на ИЖС заменено уведомлениями, выдающимися администрацией.

При успешном согласовании –

«о соответствии объектов установленным параметрам и о допустимости размещения»

, при отказе – «о несоответствии и недопустимости». Если до введения изменений пройдена процедура согласования по старым нормам, то она в силе – не надо снова подавать документы, а также не потребуется получение одобрения от администрации для ввода в эксплуатацию строения. Экземпляры ответного извещения госорганом одновременно направляются в структуры строительного и земельного надзора (п.

12 ГрК РФ). Положительное ответное уведомление и означает, что стройка разрешена.

Всего есть такие варианты (перечислены в ):

  • установленным параметрам. А также допустимость строительства;
  • возведенных, реконструированных построек градостроительным нормам.
  • Соответствие:
    • установленным параметрам. А также допустимость строительства;
    • возведенных, реконструированных построек градостроительным нормам.
  • Несоответствие (изменение) или недопустимость.

Уведомление об успешном согласовании дает право строить в рамках заявленных характеристик объекта на протяжении 10 лет (п.

13 ст. 51.1 ГрК РФ). Если ответа (позитивного или негативного) на протяжении 7 дней (плюс время на почтовую пересылку, если выбран такой способ информирования) нет, то считается, что разрешение получено.

Уведомления для ИЖС и садовых домов выдают местные исполнительные органы: таковыми являются администрации, их подразделения, например, Комитет по архитектуре и градостроительству, в Москве – Комитет стройнадзора. Это те же органы, что выдавали разрешения по старым правилам. Обращаться нужно в те органы, которым подведомственная территория участка.

Если надел в сельской местности, то место, где брать разрешение для строительства частного дома, это администрация района.

Если ЗУ на землях с особым режимом, то потребуется согласование с органами, ведающими госимуществом в данной сфере, например, если в границах аэродромов, то вопрос надо согласовать с Агентством воздушного транспорта и с подобными структурами. Обращаться за согласованием строительства должен застройщик, под которым подразумевается только правообладатель (собственник, реже арендатор) участка (физическое или юридическое лицо) или его представитель с должным образом оформленной доверенностью.

Подрядчики, исполнители работ и другие лица не вправе согласовывать строительство с госорганами, поскольку они не имеют никакого отношения к собственности.

Для процедуры согласования потребуются бумаги:

  1. о собственности на ЗУ;
  2. идентифицирующие заявителя (паспорт);
  3. заполненное уведомление.

Не потребуется подавать ГПЗУ и выписку из ПЗЗ, но если они есть, то их можно добавить, эти бумаги заказывают бесплатно у архитектора района.

Процедура согласования строительства частного дома поэтапно:

  • Заполнение уведомления и сбор бумаг.
  • Необходимо выждать 7 дн. и получить ответное извещение.
  • Подача бумаг (лично, почтой, МФЦ, Госуслуги).

Согласование успешно пройдено, если есть письменный ответ о соответствии параметров объекта и допустимости его размещения. Процедура получения уведомления о соответствии и допустимости строительства оформляется бесплатно – пени, пошлин, других платежей нет. Бланки есть в свободном доступе в сети, на портале Госуслуг, а также на сайтах органов власти.

Все согласование, начиная от момента подачи документов, не превысит 7 дней плюс время на почтовое отправление, если выбран этот способ информирования.

Для процедуры заполнения уведомлений не требуются особые знания, но ее можно еще больше упростить, воспользовавшись услугами юридических и специализированных фирм, средние цены которых от 10 000 до 20 000 тыс.

По выданному уведомлению можно начинать строительство на протяжении 10 лет с момента его выдачи.

Но только по тем параметрам, которые были заявленные и согласованы. Изменять технические характеристики и иные параметры сооружения, указанные и зафиксированные в первоначальной заявке, можно только подав дополнительное уведомление об этом и получив положительный ответ. Срок можно продлить, если сообщить госоргану не меньше чем за 60 суток до его истечения о намерении начать работы, причем нарушение этого отрезка времени не является достаточной причиной для отказа, все зависит от важности причин, создавших ситуацию.

Причины отказа в санкционировании стройки или реконструкции индивидуального частного жилья:

  1. нарушение ВРИ ЗУ (участок не относится к ИЖС или садовым наделам);
  2. установленные законом ограничения;
  3. документы поданы от имени лица без прав на ЗУ;
  4. Росреестр не располагает данными о границах участка.
  5. несоответствие предельным разрешенным характеристикам;

Действует правило: если ответ не получен по истечению 7 дней (плюс время на пересылку), то заявка считается согласованной, начинать строительство можно. Но если обнаружатся обстоятельства, которые бы послужили причиной для отказа, то у госоргана возникнут проблемы, вплоть до вопросов по сносу объекта и компенсации владельцу за счет государства. Так как учреждения часто не успевают за 7 дней осуществить проверку, то отказывают соискателям по надуманным причинам.

В уведомлении об отказе подробно указываются причины, заявитель может снова подать документы в любое время после устранения недостатков. Случаи, когда согласование строительства досрочно утрачивает свою силу редкие, но возможные, в частности:

  1. расторжение аренды.
  2. принудительное прекращение права собственности на ЗУ;
  3. утрата или приостановка прав на надел;

Реконструкция, капитальный ремонт или возведение нового жилья на месте ветхого или уничтоженного – такие ситуации надо различать. Действия в перечисленных случаях имеют свои особенности.

Верховный суд РФ пришел к , что восстановление сгоревшего дома не является созданием нового объекта, по которому требуется снова признавать право собственности, соответственно, разрешение не потребуется.

Есть оговорки. Если при восстановлении будут изменены параметры здания, то разрешение (уведомление) все-таки потребуется на новую стройку или реконструкцию. Так как госорганы могут расценить действия именно так, возникнут проблемные вопросы по регистрации, внесению поправок в документы. Владельцу придется обращаться в суд, чтобы тот признал, что это было именно восстановление.

Если же действия на месте сгоревшего сооружения изначально позиционируются как создание нового жилья или реконструкция, то извещать администрацию потребуется однозначно. В первом случае перед этим надо упразднить собственность на старую, уже не существующую постройку, обратившись в Росреестр. Далее – стандартная уведомительная процедура ( ГрК РФ).

С ветхими домами ситуация аналогична описанной выше: если строится новый дом, проводится реконструкция, то разрешение потребуется. Если же осуществляется капитальный ремонт, укрепление стен, фундамента без изменений параметров, то санкционирование таких действий не потребуется, но надо учесть, что если будет перепланировка, то она согласовывается по отдельной процедуре.

В Градостроительном Кодексе (п.

39 ) под объектом ИЖС подразумевается жилье:

  1. отдельно стоящее;
  2. до 20 м;
  3. не для разделения на самостоятельные объекты (квартиры).
  4. до 3 этажей;

К постройкам, превышающим параметры п.

39 ст.1 ГрК, нарушающим указанные характеристики, а также которые больше 500 м² применяется не декларативная упрощенная процедура, а разрешительный (прежний) порядок.

Два варианта процедуры сосуществуют в законодательстве и применяются в зависимости от параметров строящегося жилья.

Важно правильно учитывать понятие этажей (надземных, подземных и пр.).

Разъяснение дано в письмах Минэкономразвития РФ , Роснедвижимости .

Разрешение (не уведомление) на строительство – это документ подтверждающий:

  1. соблюдение проектной составляющей строительства градостроительных регламентов, планировки, межевания и иные нормы закона;
  2. допустимость согласно целевому назначению ЗУ.

Разрешительный порядок согласования стройки (ст. 51 ГрК) осуществляется теми же органами, что и при уведомительной процедуре – органами самоуправления в лице местных администраций (их архитектурными отделами).

Обращаться надо по месту нахождения участка, а если земли режимные, охраняемые – в федеральный орган, которому они подведомственные. Администрация должна рассмотреть заявление и документы в 30-дневной срок со дня их получения, причем в 3-дневнй период чиновники должны проверить, есть ли все бумаги.

Разрешение действует 10 лет (п. 19 ГрК) со дня его выдачи. Обращаться может только застройщик (его представитель) – в данном случае это лицо, владеющее участком или арендующее его для возведения объекта, на который у него возникнут права. Причины для недействительности такие же, как и для уведомлений (указаны выше в этой статье).

Отличия разрешительного порядка от декларативного:

  • Расширенный пакет документации и дополнительные процедуры, а именно обязательно потребуются (ст. 51 ГрК), кроме документов, которые перечислены выше для уведомительного порядка:
    • проектная документация и для этих бумаг положительное заключение обязательной государственной экспертизы ( ГрК). Обычно дополнительно делают оценку от независимых аккредитованных экспертных компаний, что повышает шансы на положительный ответ госоргана;
    • градостроительный план ЗУ;
    • результаты инженерных изысканий;
    • СПОЗУ;
    • выписка правил землепользования и застройки (кроме участков, на которые не распространяются градостроительные регламенты).
  • Для санкционирования эксплуатации объекта, регистрации застройщик обращается сам в администрацию ( ГрК) и в Росреестр.
  • результаты инженерных изысканий;
  • СПОЗУ;
  • градостроительный план ЗУ;
  • выписка правил землепользования и застройки (кроме участков, на которые не распространяются градостроительные регламенты).
  • проектная документация и для этих бумаг положительное заключение обязательной государственной экспертизы ( ГрК). Обычно дополнительно делают оценку от независимых аккредитованных экспертных компаний, что повышает шансы на положительный ответ госоргана;

Разрешительный порядок – эта та же, когда-то привычная процедура, которая действовала во всех случаях до введения уведомлений.

Алгоритм действий для разрешительного порядка на стройку жилого дома, не подпадающего под параметры объекта ИЖС по п.

39 ГрК РФ (дальше все ссылки на этот акт):

  • Обязательная государственная экспертиза проекта (ст. 49) – надо обращаться в администрацию (там укажут на уполномоченное учреждение). Госэкспертизу организация обязана провести максимум за 42 дня (п. 7 ст. 49).
  • Разработка проектно-сметной документации – сроки зависят от исполнителя этих работ.

  • Регистрация в Росреестре (обращается застройщик). Заявление рассматривают в 7 дн. при личном обращении или в 9 дн. через МФЦ.
  • Подача документов и заявления в администрацию – бумаги рассматривают в срок до 30 дн. (п. 11.1 ст. 49).
  • По завершению возведения объекта застройщик должен подать в госорган заявление свободной формы для получения разрешения на эксплуатацию. Проверку чиновники осуществляют в срок до 5 дн. (п. 5 ст. 55). Выдают соответствующее .

После возведения жилья потребуется его ввод в эксплуатацию, надо взять в госоргане уведомление о соответствии градостроительным нормам.

Актуальный алгоритм действий по :

  • Если проверка пройдена успешно, то бумаги соискателя передают в Росреестр для фиксации прав собственности, выдается выписка из ЕГРН об этом.
  • Подготовка технического плана, он не должен нарушать параметры, прописанные в ответном извещении администрации.
  • В администрацию предоставляют уведомление об окончании работ, к документу прилагают техплан, платежку о внесении платы за регистрацию собственности.
  • Чиновники выезжают на место и осуществляют проверку (срок для этого – 7 дн.) объекта и ЗУ, удостоверяются об отсутствии ограничений.

Застройщик должен подать извещение о завершении стройки не раньше, чем через месяц после возведения дома (п.

16 ГрК РФ). К обращению прилагают бумаги, идентифицирующие владельца, техплан, соглашение, определяющее доли совладельцев, если таковые есть.

Причины отказа в одобрении ввода строения в эксплуатацию (в п.

6 ст. 55 ГрК РФ):

  1. ЗУ имеет охранный или специальный статус, поблизости ЛЭП, газопровода, расположен там, где действуют категорические запреты, нарушены «красные линии».
  2. нарушения ВРИ, назначения ЗУ, зонирования, параметров ППЗ;

Примерная ситуация отказа: заявлено двухэтажное строение, 15х15 м, а построено с двумя надземными и одним подземным этажом, или трехэтажное с мансардой, или 20х20 м, или на огородном участке в нарушение ВРИ. Уведомление действительно 10 лет и если за это время в администрацию не будет сообщено о завершении стройки или будет сообщено после указанного срока, то считается, что извещение об окончании работ не направлено. Есть ситуации, когда дом строится по полученному разрешению по старому порядку, когда разрешение получено и работы начаты до вступления в силу ФЗ N 340 (04.08.2018).

Тогда одобрение от администрации на ввод объекта в эксплуатацию не понадобится (п.

4 ст. 16 ФЗ N 340). Но уведомить этот орган об окончании стройки потребуется по новым нормам согласно п.

4 ст.16 ФЗ N 340. До 01.03.2019 г.

действовал старый кадастровый порядок, поэтому до этой даты по стройке по старым разрешениям для закрепления прав собственности осуществлялась по предыдущим правилам, обращался в Росреестр сам владелец. На данное время этого делать не нужно, процедура осуществляется без участия соискателя администрацией. Кратко итоги по изменениям, введенными ФЗ N 340 для порядка разрешения и по связанным вопросам в ИЖС, а также по важным аспектам ГрК РФ в данной теме:

  • ГрК дополнительно к регулирует порядок уведомлений.
  • Установлены параметры жилого дома – 3 этажа, высота до 20 м, невозможность создания из него отдельных объектов недвижимости, – теперь очень сложно замаскировать МКД под ИЖС.
  • Конкретизировано ИЖС: термина «дачи» нет, теперь это только дома «жилые» и «садовые». Теперь на садовом наделе можно возвести обычное жилье.
  • Закреплены единые условия для участков для садоводства, ИЖС, ЛПХ.
  • Кадастр, регистрация при уведомительной процедуре осуществляются без застройщиков: госорган сам должен подать заявку об этом в Росреестр. Но также соискатель вправе самостоятельно подать документы (техплан, бумаги о праве на ЗУ и заявление свободной формы).
  • Упразднено понятие «дачные участки» – введены термины «земли садоводства и огородничества», вместо многочисленных форм товариществ остались только СНТ и ОНТ.
  • Вместо прежних правил согласования для возведения индивидуального жилья введена декларативная процедура посредством двух типов уведомлений: о начале и завершении строительства.
  • Введена равнозначность терминов «жилой дом», «объект ИЖС», «индивидуальный жилой дом».

Документы, необходимые для получения разрешения на строительство

Разрешительные документы на строительство частного или многоквартирного дома, гаража, квартиры или иного капитального объекта имеют важное значение.

С одной стороны, они подтверждают, что возведенное здание отвечает всем требованиям безопасности и не причинит вреда поселившимся в нём людям. С другой — постройка получает легальный статус, она не будет признана незаконной со всеми возможными неблагоприятными последствиями этого факта (ст.

222 ГК). Выдача разрешения на строительство относится к компетенции местных органов самоуправления (за редким исключением). Для его получения застройщику потребуется провести предварительную работу по сбору определённого пакета документов.

Основным нормативным документом, определяющим порядок выдачи разрешения на строительство, является Градостроительный кодекс. В ст. 51 этого закона сказано, что разрешение дает право на строительство любого капитального объекта: гаража, квартиры, многоэтажного или многоквартирного дома, ИЖС, дороги, пруда, газопровода, автодрома, магазина и т.д.

Чтобы заявление о выдаче разрешения на строительство было удовлетворено, необходимо соответствие проекта другим нормативным документам. В соответствии со ст. 51 кодекса это: 1) градостроительный регламент; 2) проект планировки и межевания территории для линейных (дороги, газопровод) и нелинейных (дома, пруда, магазина, гаража, автодрома и т.д) объектов; 3) разрешенное использование земельного участка (ИЖС, разработка недр и т.д). Выдача разрешения на строительство производится на определенный срок (п.

19 ст. 51 Гр.К). В дальнейшем может возникнуть необходимость в его продлении, так как судебная практика показывает, что иначе строительство будет признано незаконным и застройщик будет нести ответственность (ст.

9.5 КоАП). Порядок получения разрешения на строительство частного дома на участке по ИЖС и многоквартирного дома примерно одинаков. Различается только пакет прилагаемых документов. Рассмотрим подробнее, какие правила действуют в каждом из случаев.

Для получения разрешения на ИЖС потребуются:

  1. документы на землю (свидетельство о праве собственности или договор долгосрочной аренды или иной, а также кадастровый паспорт);
  2. проект (по желанию).
  3. копия паспорта собственника будущей постройки;
  4. градостроительный план участка (он подтверждает в том числе наличие градостроительного регламента для участка);
  5. схема размещения капитальных объектов на участке (дома, пруда, хозяйственных построек, магазина и т.д.), обязательно согласованная с архитектором;

Требовать какие-либо дополнительные документы местной администрации запрещает п. 10 ст. 51 Гр.К. Поданный сведения в течение 10 дней проверяются и по результатам производится либо выдача разрешения на строительство, либо отказ. В последнем случае всегда указывается причина.

Оспорить отказ в выдаче разрешения на строительство можно через суд. Документы, необходимые для получения застройщиком разрешения на строительство, практически те же, что и при ИЖС.

Для начала потребуется подходящий земельный участок.

В отношении него должен быть составлен градостроительный регламент и указано целевое назначение, которое не должно противоречить задачам застройщика. Иными словами, строительство многоквартирного жилого дома на участке, предназначенном для создания пруда, дороги, газопровода или автодрома изначально невозможно. Градостроительные правила не позволят получить разрешение в обход регламента.

После того, как получены документы на землю, потребуется согласовать проект. Он должен включать в себя (пп.

3 п. 7 ст. 51 Гр.К):

  1. пояснительную записку;
  2. информацию о создании объектов безбарьерной среды для лиц с ограниченными возможностями.
  3. сведения об инженерных системах и местах подключения к городским коммуникациям (газопроводу, канализации и пр.);
  4. схемы архитектурных решений;
  5. сведения об организации строительства, сносе старых объектов;
  6. план организации участка с обозначением как самого многоквартирного дома, так и подъездных дорог, подходов, сервитутов;

Экспертиза проекта может проводиться как государственным архитектурным бюро, так и частным.

В последнем случае потребуется приложить к документам для получения разрешения свидетельство о госаккредитации организации (копию). Получить необходимое одобрение с первого раза бывает сложно. Большая часть проектов отправляется на доработку.

Итак, разрешение на строительство многоквартирного дома потребует от застройщика следующего пакета документов:

  1. копию аккредитации архитектурного бюро (если необходимо).
  2. положительный результат экспертизы проекта;
  3. заявление;
  4. градостроительный план участка (подтверждение наличия регламента и правил землепользования);
  5. подтверждение прав на земельный участок (собственность, аренда и т.д.);
  6. полная проектная документация;

Требовать что-либо еще, как и в случае с ИЖС, закон запрещает.

Срок рассмотрения заявки составляет 10 дней. Отказ может быть обжалован в общем порядке.

Если в случае с разрешением на ИЖС законодатель идёт на упрощение процедур, то в случае привлечения средств граждан для долевого участия в строительстве ситуация иная. Многочисленные нарушения закона со стороны застройщиков и фактическое присвоение ими средств дольщиков, привели к появлению правил, препятствующим этому в дальнейшем.

Они касаются больше заключения самих ДДУ, чем получения разрешения на строительство. Документы, необходимые для этого исчерпывающе перечислены в ст.

51 ГР.К и не отличаются от таковых для возведения многоквартирного дома на средства самого застройщика или инвесторов.

Только после получения разрешения на строительство застройщик может заключать с дольщиками договоры и брать денежные средства (ст. 3 закона 214-ФЗ). Пакет документов включает:

  1. проектную документацию, состав которой определён в пп. 3 п. 7 ст. 51 Гр.К;
  2. положительное заключение экспертизы проекта.
  3. градостроительный план этого участка;
  4. заявление застройщика о выдаче разрешения;
  5. свидетельство о праве на земельный участок;

При заключении договора строительная компания обязана предъявить потенциальному дольщику следующие документы: 1) разрешение на строительство; 2) проектную декларацию; 3) документы на землю. Также закон требует размещения копий этих документов в свободном доступе (сети интернет) да начала продаж, то есть заключения договоров долевого участия.

Застройщик может предоставить и ряд финансовых документов, подтверждающих его добросовестность и надежность. Вместе с тем, законодатель допускает, что полученные от дольщиков денежные средства, застройщик может использовать в том числе и на компенсацию своих расходов по проведению изыскательских работ, созданию проекта жилого многоквартирного дома и получения от местных властей разрешения на строительство. Однако делать это он может уже после того, как все необходимые документы будут получены.

Это позволяет защитить дольщиков, как экономически слабую сторону от злоупотреблений со стороны застройщика. Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут Срочный вопрос Спросить юриста „Здравствуйте, нигде не могу получить внятного ответа что необходимо предоставить администрации для получения разрешения на строительство шиномонтажного бокса“Валерий29.08.2019 14:28 Для начала Вам нужно заказать кадастровую выписку на свой земельный участок в МФЦ, для того чтобы выяснить разрешенное использование участка. Если разрешенное использование Вашего участка не подразумевает возможность размещения указанного объекта , то Вам нужно будет поменять разрешенное использование.

Затем подготовить проектную документацию и обратиться с заявлением на получение разрешения на строительство в орган местного самоуправления.

Сазонов Сергей Владимирович31.08.2019 16:34Задать дополнительный вопрос Для полноценного ответа на Ваш вопрос, необходимо ознакомиться со всеми обстоятельствами дела.Вы можете обратиться в офис на консультацию к нашим специалистам.

Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду «МИП» скидка 50 процентов. адрес: г. Москва, Старопименовский переулок 18 или по телефону +7 (499) 938-82-06 Либо Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: 30.10.2019 00:00Задать дополнительный вопрос „Какой должен быть пакет документов у застройщика при заключении договора инвестирования в строящемся доме“Павел18.05.2019 08:34 Перед заключением договора необходимо проверить:

  1. приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
  2. лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
  3. если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.
  4. свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
  5. договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
  6. проект договора, который предлагает подписать застройщик;
  7. инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
  8. желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
  9. устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
  10. паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
  11. разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
  12. выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.Кроме того, желательно все же заключать договор долевого участия в строительстве, а не какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор.

За ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни. Сайботалов Вадим Владимирович22.06.2019 13:14Задать дополнительный вопрос Согласна с коллегой.

23.06.2019 08:20Задать дополнительный вопрос „Многоквартирному дому 16 лет.

ТСН. МАФы, асфальтирование, озеленение и иное благоустройство придомовой территории делали за свой счёт.

Появились девелоперы , желающие построить рядом несколько многоквартирных домов и объединить все в общее пространство, используя существующий двор.

Как отстоять свои права членов ТСН на обособленность?“Марина26.04.2019 20:11 Вам потребуется помощь грамотного адвоката. Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам.

Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду «МИП». Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 938-82-06 г.

Москва, Старопименовский переулок 18 Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны Сайботалов Вадим Владимирович20.06.2019 04:08Задать дополнительный вопрос „Здравствуйте.В заявлении о выдаче разрешения на стр-во нужно указать наименование проектной организации,имеющей право на выполнение проектных работ.Могу я заказать проект у частного лица и утвердить его в архитектурном бюро?Кто выдает св-во о допуске к выполнению строительно-монтажных работ и могу ли я строить без привлечения строительной организации?Речь идет о стр-ве магазина.“Виктор08.04.2019 22:37 Добрый день! Дубровина Светлана Борисовна26.04.2019 09:40Задать дополнительный вопрос „Доброе утро!

Подскажите пожалуйста как поступить в таком случае? Я вложила деньги в покупку квартиры в многожтажном доме — новостройке.

Деньги за квартиру, согламно договору выплатила. Дом строится уже пять лет, все сроки сдачи прошли.

Переодически я приходила в офис строительной фирмы ,по поводу строительства.

Отвечали, что у них форсмажор , но строительство они закончат.Они выгнали коробку дома, разделили на квартиры, сювставили окна и утеплили снаружи , но недостоен еще один этаж и нет крыши.Подвели воду и свет. Нет ни отопления ни газа ни канализации.

В конце февраля умирает владелец этой строительной компании ООО «Південенерго».

Теперь в компании говорят , что денег нет и берети сами складывайтесь с жильцами и заканчивайте дом. Квартиры в доме меньшего метража , чем указано в договоре.

Посмотреть измененный план строительства недают, говорят у них нет. Какой то обсурд. Что делать? Куда обращаться?

Спасибо.“Анжела09.03.2019 09:56 Добрый день! ГЕНПРОКУРАТУРА Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 938-82-06 г.

Москва, Старопименовский переулок 18 Дубровина Светлана Борисовна16.03.2019 10:08Задать дополнительный вопрос Согласна с коллегой.

17.03.2019 11:00Задать дополнительный вопрос „Здравствуйте,у меня есть 1сотка земли и 4кв.м от жилого дома(являюсь одним из трех дольщиков) могу ли я построить себе жильё?“Людмила03.09.2017 00:41 Здравствуйте Людмила! Вам нужно обратиться в Администрацию Вашего округа с заявлением о разрешении постройки на 1 сотке, т.к.

градостроительные нормы для возведения капитального строения, в каждом регионе разные.