Завышение суммы договора купли продажи квартиры уголовная ответственность

В новом обзоре ВС разъяснил судам, когда можно завышать цены в договорах купли-продажи


Верховный суд РФ представил третий в 2020 году судебной практики, утвержденный Президиумом ВС 27 ноября 2020 года. В документе анализируется практика президиума и судебных коллегий ВС, а также даются разъяснения по вопросам, возникающим при рассмотрении дел.

В разделе, посвященном разрешению споров, возникающих из договорных отношений, ВС отметил, что завышение цены договора купли-продажи само по себе не свидетельствует о недобросовестности продавца, об обмане или о злоупотреблении с его стороны. В качестве примера приводится дело по иску о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Заявительница просила взыскать уплаченные по договору 2 млн рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также расходы по оплате услуг представителя и государственной пошлины. Судом установлено, что 2 декабря 2016 года между сторонами был заключен договор купли-продажи оборудования.

Судом установлено, что 2 декабря 2016 года между сторонами был заключен договор купли-продажи оборудования. По его условиям, продавец обязался передать в собственность покупателю 4 швейных машинки, парогенератор, портновский манекен, вешало напольное и настенное, 2 стеллажа, раскройный и гладильный столы. Всего 12 предметов. После того как сделка состоялась, покупатель оценил приобретенное оборудование.

По представленному им в суде отчету, на 2 декабря 2016 года общая стоимость имущества составляла 73 600 руб.

Впрочем, основную ценность покупки представляли не упомянутые предметы, а помещение в подвале торгового комплекса, используемое в качестве ателье.

Оно находилось у продавца в субаренде.

В конце января 2017 года договорные отношения на помещение были прекращены, после чего истцу поступило требование о его освобождении.

Именно это и послужило главной причиной подачи данного иска. Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что из буквального толкования условий договора с учетом значения выражений «переходит от продавца к покупателю», «передача прав на ателье», «право собственности на ателье», «ответчик обязуется передать истцу ателье» следует, что предметом договора является передача права собственности от продавца к покупателю не только на оборудование, но и на помещение. Вместе с тем судом установлено, что продавец правом собственности на этот объект недвижимости не обладал, а лишь являлся его арендатором.

Как указал суд, ответчик является стороной договора, подписал его лично. Соответственно, не мог не знать, что гарантированно не сможет исполнить его условия о передаче в собственность покупателя помещения ателье. Указанные действия продавца подтверждают наличие в них умысла сообщить истцу недостоверную информацию об условиях сделки с целью ее заключения, что соответствует определению обмана применительно к положениям ст.

179 ГК РФ. Принимая решение по данному спору, суд также указал, что со стороны ответчика имело место недобросовестное поведение при заключении договора купли-продажи, а потому с учетом установленных судом фактических обстоятельств имелись основания для признания указанного договора недействительным по основаниям, предусмотренным ст.

10 и п. 2 ст. 168 ГК РФ. Данную позицию поддержал суд апелляционной инстанции. Однако судебная коллегия по гражданским делам ВС признала выводы судебных инстанций ошибочными. Согласно выводам, если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон.

Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. При этом суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства.

В данном случае, исходя из буквального содержания договора, его предметом является набор оборудования, именуемого также «ателье», на что в своих объяснениях в суде указывала сама истец. В тексте договора отсутствует указание о переходе права собственности на нежилое помещение, расположенное в торговом центре.

Напротив, из содержания договора явно следует, что помещение продавцом арендуется до 1 февраля 2017 года и будет находиться у покупателя в субаренде. После этого покупатель самостоятельно должен заключить договор аренды с собственником. Обо всех обстоятельствах, связанных с правами на помещение, покупатель мог и должен был знать, поскольку это прямо указано в заключенном сторонами договоре.
Обо всех обстоятельствах, связанных с правами на помещение, покупатель мог и должен был знать, поскольку это прямо указано в заключенном сторонами договоре. При этом доводы о завышенной цене сами по себе не являются основанием для вывода о недобросовестности продавца, об обмане или злоупотреблении, поскольку покупатель была осведомлена о том, что именно покупает и за какую цену.

Кроме того, предметом договора являлись не отдельные предметы оборудования, а их комплект.

Ценность объекта купли-продажи, как указывала ответчик, заключается именно в продаже уже готового бизнеса — ателье с функциональным оборудованием, накопленной клиентской базой, которая позволяет осуществлять предпринимательскую деятельность по пошиву, ремонту одежды под заказ.

При этом оборудование передается в арендованном помещении, деятельность ателье разрекламирована предыдущим собственником оборудования и имела спрос. На таких условиях истец согласилась заключить договор купли-продажи оборудования по указанной в нем цене, а не по цене отдельно взятых предметов.

Вины же ответчика в том, что покупателю не удалось и дальше арендовать помещения, судом не установлено.

К чему может привести завышение стоимости при продаже квартиры

1000 На фоне постов про «я купил квартиру три года назад и ни о чём не жалею».Ещё б ты жалел! Эмоции 64 А почему бы тебе не купить недвижимость с целью её сдачи, ты же живешь в курортном городе?Такой вопрос я получаю стабильно хотя бы раз в месяц.

Обычно я отвечал на такие вопросы односложно: доходность от аренды не сильно превышает ставку по вкладам, а мороки с ней больше.

Но количество таких вопросов превысило критическую массу и я решил написать отдельный пост на эту тему.Я не знаю как в других городах обстоят дела с рынком недвижимости, поэтому не стоит мой пост воспринимать как истину в последней инстанции. Я вижу очень много статей в интернете, как риелторы агрессивно пиарят покупку недвижимости в курортных городах (особенно в Сочи), которая является лучшим инвестиционным решением из всех возможных по их мнению.

Но так ли это на самом деле?Я давно не мониторил Авито на предмет цен на покупку и аренду недвижимости в Геленджике.

И если честно, то я был в некотором недоумении от текущих цен. Они выросли чуть ли не в разы за последние 3 года. При этом цена на аренду поднялась несущественно.Цены в современных ЖК на однушки с ремонтом площадью 50 м2 варьируются от 6,5 до 10 млн.

рублей. Аренда подобных квартир на длительный срок: 20-35 тыс. рублей в месяц. Если брать средние цены на покупку и на сдачу, то годовая доходность от сдачи квартиры выходит 4%! Это без учета простоев, ремонтов, налогов и прочих сопутствующих расходов.

Вариант с посуточной сдачей я не рассматриваю, так как если заниматься этим самому, то это уже не пассивные инвестиции, а полноценная работа.Я ради примера открыл Авито, выбрал один из популярных ЖК в нашем городе (ЖК Черноморский) и попробовал найти квартиру с похожим ремонтом/площадью на продажу и для сдачи.

Вот что я нашел в соседних домах:Квартира на продажу 40 м2 Квартира для сдачи в аренду 40 м2 Если посчитать на данном примере, то доходность от сдачи получается: 20.000р х 12 месяцев / 6.300.000р = 3,8% годовых! (Это без учета доп. расходов).В то же время банки сегодня дают возможность открыть вклад с процентной ставкой 4,5%-4,75% (проверил ставки в 2-х банках, которыми сам пользуюсь: Открытие и Тинькофф).
(Это без учета доп. расходов).В то же время банки сегодня дают возможность открыть вклад с процентной ставкой 4,5%-4,75% (проверил ставки в 2-х банках, которыми сам пользуюсь: Открытие и Тинькофф).

Даже банковский вклад выглядит привлекательнее, чем сдача квартиры, если речь идет о ежемесячном денежном потоке.Кто-то скажет:

«Но ведь цены на недвижимость могут вырасти и продав квартиру через несколько лет мы увеличим общую доходность»

. Ок, тогда учитывайте пожалуйста изменение цен на недвижимость в $ и сравните это с индексом S&P500, а не со вкладом, который никогда и не являлся инвестиционным инструментом. Я уже делал подобное сравнение .Сегодня со всех сторон нам трубят в уши: «Ипотека выгодна, как никогда!

Таких низких ставок по ипотеке ещё не было»! Но почему-то никто не говорит о том, что с понижением ставок по ипотеке цены на жилье существенно выросли и фактической выгоды для покупателя нет никакой.Когда я слышу от людей

«Сейчас самое время взять в ипотеку квартиру на море для сдачи её в аренду»

— мне всегда хочется сказать им: «Ребята, откройте Авито, возьмите калькулятор и не поленитесь посчитать ожидаемую доходность. Не всё то золото, что блестит».

Да и вообще: покупка жилья на русском юге — это та ещё рулетка. Вот незаконных строений в Геленджике, подлежащих сносу.

А даже если изначально всё было законно, то это далеко не факт, что со временем чиновники не придумают причину для сноса (). Лично я даже не рассматриваю курортную жилую недвижимость, как способ сохранить или приумножить свои вложения, по крайней мере в 2021 году с такими ценами на квадратные метры.О своем собственном опыте достижения «ранней пенсии» и финансовой независимости в условиях нашей страны я уже более года рассказываю здесь на Пикабу и в Telegram-канале , откуда и был взят данный пост. Показать полностью 2 Эмоции 284 Новый кредит на приобретение жилья называется «Ипотека экспресс».

Его условие — ставка рефинансирования Нацбанка плюс 13,25 процентного пункта.

Получается 21% годовых на сегодняшний день. Кредит предоставляется на срок до 20 лет в объеме до 100% стоимости квартиры.Как показывают расчеты на кредитном калькуляторе на сайте банка, на 50 000р( 19 200$) могут рассчитывать с зарплатой 2166р (833$). Напомню что средняя ЗП в Беларуси официальная брутто 1300р (500$), а медиана 893р (343$), средняя стоимость 1 квадрата 1100$.

Однушки сейчас делают в среднем по 40 метров.Ежемесячного платежа составит 1083р (416$) Если следовать графику платежей и растянем выплату на все 20 лет, то общая сумма переплаты по процентам за весь период пользования кредитом составит 208 916р (80 352$), ну а всего в банк придётся вернуть 258 916р или 99 583$ )Вот такая интересная «ипотека» появилась в Беларуси) А как у вас в стране с ипотекой?) Источник: Эмоции 4266 Год тому я писал в комментариях мечтателям «ипотеки 3-4% как в Европе» что это приведёт к безудержному росту цен на жилье.

Мамкины экономисты тут же набросились на меня: Что и получилось в прошлом году: в мае ввели программу льготной ипотеки до 6,5% и цены на квартиры менее чем за год взлетели на 20%, а где то и сильно больше.

В результате ежемесячный платёж по ипотеке не изменился, а досрочно гасить ипотеку стало тяжелее, потому что выросло «тело кредита». Что будет если ипотека станет 2-3% «как в Европах» несложно спрогнозировать: раза в 2-3 подскочит цена.Ну и накидаю пруфов, что рост цен связан в первую очередь именно с ипотекой: Показать полностью 1 Эмоции 40 Уважаемые юристы пикабу, вопрос к вам.Имеется многострадальная новостройка в поселке городского типа, сданная в 2020.

Что будет если ипотека станет 2-3% «как в Европах» несложно спрогнозировать: раза в 2-3 подскочит цена.Ну и накидаю пруфов, что рост цен связан в первую очередь именно с ипотекой: Показать полностью 1 Эмоции 40 Уважаемые юристы пикабу, вопрос к вам.Имеется многострадальная новостройка в поселке городского типа, сданная в 2020. Большинство жильцов уже заселилось и хотят огородиться от нашествия алкашни и буйной школоты забором с автоматическими воротами и домофонными калитками.

Собрать деньги — проблема отдельная, но острее стоит вопрос как же это дело оформить правильно. Дело в том, что на первом этаже дома сдается в аренду коммерческое помещение, проданное застройщиком кому-то.

В нем молниеносно открылась Пятерочка вместо долгожданной поликлиники.

Но это ладно. Вопрос стоит в том, может ли собственник коммерческого помещения, площадь которого составляет 450м², помешать решению большинства жильцов, а это 30 квартир из 44.

Общая плошадь всех жилых помещений вместе с коммерческим примерно 3500м²Примерный план будущего ограждения представлен ниже.

У пятерочки есть служебный выход во двор.

Более никак наш забор не касается коммерческого помещения, но участок размежеван единым куском, то есть и жилые и коммерческое помещения стоят на одном участке. Активная группа жильцов нашла подрядчика, который составит смету и произведет монтаж.

Но что делать дальше, какие разрешения нужно получать и где?

Участок не является муниципальным.И если пятерочка голосует против забора, есть ли шансы у жильцов?Обязаны ли мы выделить ей сквозной проезд с лицевой стороны дома, если у нее и так уже есть готовый подьезд? Эмоции 99 Уже пару лет как новосибирские застройщики взяли курс на жильё класса «комфорт». Специалисты отмечают, что примерно 70% новостроек от отвечают заявленному классу.

Кто придумал классы В 2012 году Российская гильдия риэлторов и Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства разработали классификацию домов. Всего существует 4 класса: эконом, комфорт, бизнес-класс и элитное жильё.

То есть, официально не существует класса «комфорт +» и т.п. Рост класса предполагает рост средней площади квартир, меньшее количество квартир на этаже, повышение качества инженерии и стоимости отделочных материалов.

По данным , 67% строящихся жилых комплексов Новосибирска позиционируют себя в классе «комфорт». Сюда входит не только «комфорт», но и «комфорт +», «бизнес», «бизнес-лайт», «премиум» и другие маркетинговые наименования. Как выглядит реальный комфорт Жителям домов комфорт-класса, в зависимости от размера проекта, должна быть обеспечена школа, детский сад, поликлиника.

Как выглядит реальный комфорт Жителям домов комфорт-класса, в зависимости от размера проекта, должна быть обеспечена школа, детский сад, поликлиника. При этом первые этажи бывают нежилыми: коммерческие помещения внутри дома подходят для магазинов, салонов красоты, аптек и бытового бизнеса. Развитая придомовая территории — ещё один атрибут класса «комфорт».

Архитектура Облик дома прямо коррелирует с классом. Переменная этажность, фасады с дорогой отделкой, прагматичные планировки квартир — атрибуты такого жилья.

Чаще всего недвижимость комфорт-класса строят по авторским архитектурным проектам.

Конструкция «комфортных» домов — это монолитные каркасы с кирпичным или панельным заполнением, хотя допустимы и варианты. В таком жилье мало несущих стен, можно сделать перепланировку по вкусу и потребностям.

В качестве материала межкомнатные стен используется такой же, как и в межквартирных. Пазогребневые межкомнатные стены при кирпичных межквартирных — признак того, что застройщик сэкономил.

Входные группы и места общего пользования Дома класса «комфорт» предполагают отделку мест общего пользования дорогими материалами, а не штукатуркой.

Дизайн может быть разным, но это точно не обычные голые стены, покрашенные в весёленький цвет.

Входные группы дополняют опциями: колясочными, местами хранения и ожидания, где можно присесть. Планировки Общая площадь «однёшек» в комфорт-классе начинается от 35 кв.

м, «двушек» – от 50 кв. м, «трёшек» – от 60 кв.

м. Кухня не может быть маленькой — строго больше 8 кв.

м., иначе на ней будет неудобно. Некоторые эксперты в качестве атрибутов комфорт-класса указывают наличие двух санузлов. Парковка Ещё один атрибут комфорт-класса — просторный паркинг.

Застройщики часто идут на ухищрения, готовя парковки отдельно от домов. Жильё может быть сдано, а машиноместа числятся номинально.

Автомобилистам крайне некомфортно, когда некуда поставить авто. У застройщиков есть удобная отговорка в виде строительных норм и правил.

Формально машиноместа будут, но на деле они окажутся, например, временными и платными. Класс — это не закон К сожалению, чтобы присвоить новостройке класс, не нужно проходить подтверждающих комиссий.

Новостройки с 8 и более квартирами на этаже, с входными группами, отделанными штукатуркой, и критической нехваткой машиномест тоже продают как «комфорт-класс». В Новосибирске жильё класса «комфорт» — это, преимущественно, точечная застройка в обжитых районах. Мэрия Новосибирска обычно не спешит возводить школы и поликлиники с расчётом на новых жителей: финансирование социальной инфраструктуры не успевает за амбициями строителей.

Ряд застройщиков берёт на себя обязательства по строительству социальных объектов, но их исполнения приходится ждать несколько лет.

Показать полностью 5 Эмоции

Завышение цены в договоре купли-продажи. Есть ли в этом смысл для продавца?

18 ноября 20208 тыс.

прочитали4 мин.13 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы8 тыс.

прочитали до концаЭто 58% от открывших публикацию4 минуты — среднее время чтенияЕще полгода назад я писал, что этот прием покупателей квартир – отживший рудимент и в наши дни такого быть не может. Но я ошибся.Как в 2006-2007 годах (снова появляется параллель с «предкризисными жирными годами») все больше покупателей просят завысить цену в договорах купли-продажи (ДКП) квартир.В 99,9% случаев указать цену, больше той, за которую реально покупается квартира, просят указать покупатели с ипотечным кредитом.И их мотив – самый что ни на есть корыстный. Для понимания механики разберем простой пример:Вы продаете квартиру за 101 рубль.К вам приходит покупатель с ипотечными деньгами.Ему нравится ваша квартира и начинаете переговоры.Вы довариваетесь на цену в 100 рублей, которая вас полностью устраивает.Но покупатель просит указать цену в ДКП не 100, а 105 рублей.В получении дополнительных денег от банка-кредитора по ставке ипотечного кредита.Есть две причины, зачем это делают покупатели с ипотекой:1) Полученные «деньги+» дальше можно тратить на свои нужды – от ремонта купленной недвижимости до закрытия долгов по другим обязательствам покупателя.

2) У покупателя не хватает своих денег на первоначальных взнос. Он занимает на короткий срок недостающую сумму и в дальнейшем, за счет «денег+», отдаст этот долг по ставке ипотеки.В нашем примере предположим, что покупатель берет кредит на условиях внесения 15% первоначального взноса.И ему надо предоставить в банк свои 15% от 105 = 15,75 рублейПри этом покупатель хочет сделать ремонт в пока еще вашей квартире и для этого ему надо добавить к имеющимся у него деньгам на ремонт еще 3 рубля.Поэтому он договаривается с вами о том, что купит у вас квартиру за 100 рублей, но в ДКП будет цена 105 рублей.Теперь он получит от банка не 100-100х15%= 85 рублей, а уже 105-105*15% = 89,25 рублей. Из которых только 85 пойдут вам.

А 89,25-85 = 4, 25 рубля (минус НДФЛ, об этом далее) пойдут покупателю в карман по ставке ипотечного кредита.Простая схема, которой минимум 15 лет (в 2005 я впервые с ней столкнулся, возможно, она были и раньше).Два необходимых условия:1.1 Оценочная стоимость квартиры должны быть больше цены в ДКП.1.2.

Продавец должен согласится на бóльшую сумму аванса, чем в реальности получил.Пункт №1 – проблема покупателя.

Как он будет убеждать оценочную компанию подпилить сук, на котором так много заказов на оценку, вам, как продавцу все равно.А вот пункт №2 — куда более серьезная опасность для собственника, поэтому рассмотрим это в отдельной части.Итак, в случае, если сделка не состоится, то вам, как продавцу придется возвращать ту сумму аванса, которая указана в договоре аванса.Но на самом деле вы получили-то намного меньше!В нашем примере при цене продажи 105 рублей вы получаете «на бумаге» 4,25 рублей аванса (сумма «денег+»), хотя на самом деле вы получите меньше. Предположим, только 1 рубль. И если сделка не состоится, то вам придется вернуть на 3,25 рубля больше, которых вы не брали.Решением видится принятие задатка, а не аванса.

Но и это не спасет – ведь даже при задатке продавец обязуется вернуть сумму задатка в однократном размере, если банк-кредитор откажет принимать квартиру продавца в качестве залога по ипотечному кредиту.А такая вероятность при схеме с завышением стремится к 100% с первой космической скоростью.Есть еще вариант отдачи продавцом суммы «денег+» покупателю после сделки, однако не каждый покупатель готов будет настолько доверять продавцу.2.

Участие в мошенничестве.Я не юрист и не адвокат по уголовному праву, но мое мнение – продавец наряду с покупателем, участвует в мошенничестве, приведшей к ущербу потерпевшей стороны (банка-кредитора) в особо крупном размере, совершенном группой лиц по предварительному сговору.Даже не зная наизусть УК РФ, у меня есть понимание, что за это может быть и срок.В принципе двух этих пунктов должно быть достаточно, чтобы вы, как продавец квартиры, никогда не соглашались на предложение покупателя завысить цену в ДКП вашей недвижимости.Поэтому очень коротко о других факторах3.

Показывается бóльшая сумма доходов продавцаОдин из плюсов для продавца, если ему надо показать свои «серые доходы». Раньше этот аргумент часто срабатывал для собственников, сегодня же, когда и так государство видит большую часть доходов граждан, такой плюс становится все менее значительным4.

Оплата дополнительных налоговЕсли вы будете обязаны платить НФДЛ продажи квартиры то в нашем примере сумма вашего налога увеличится на (105-100)х13% = 0,65 рублейПоэтому покупатели, желающие обмануть свой банк-кредитор, ищут таких продавцов квартир, которые не должны платить НДФЛ с продажи своей недвижимости. Ведь в противном случае эту разницу придется заплатить именно покупателю, передав деньги продавцу наличными и без расписок .***************************************Соглашаться или нет продавцу квартиры на «завышение цены в ДКП» каждый решает сам.